Zmiana przepisów dotyczących eksmisji najemców z mieszkań

Nowelizacja specustawy o pomocy obywatelom Ukrainy[1] wprowadziła bardzo ważny dla wszystkich wynajmujących przepis. Od 15 kwietnia 2022 r. zniesiono zakaz eksmisji z lokali mieszkalnych, wprowadzony w związku z pandemią COVID-19. Oznacza to, że wyroki eksmisyjne mogą już być wykonywane przez komorników tak jak przed pandemią, co poprawia sytuację wynajmujących lokale mieszkalne.

 

Na czym polegał zakaz eksmisji?

Zakaz eksmisji wszedł w życie 31 marca 2020 r., na podstawie tzw. specustawy covidowej[2]. W czasie stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19, zostało zawieszone wykonywanie wyroków nakazujących eksmisję z lokali mieszkalnych. Oznacza to, że wprawdzie wynajmujący mógł się zwrócić do sądu o wydanie orzeczenia nakładającego obowiązek opuszczenia lokalu mieszkalnego przez niewywiązującego się z umowy najemcę, czasowo nie było jednak możliwości przeprowadzenia przez komornika eksmisji na podstawie takiego wyroku. Wprowadzenie zakazu eksmisji motywowano koniecznością ochrony interesów osób, które ze względu na epidemię znalazły się w ciężkiej sytuacji życiowej i  finansowej. W rzeczywistości jednak, regulacja ta swoim zakresem objęła znacznie szersze grono najemców – również tych, wobec których nakaz opuszczenia lokalu został orzeczony przed wprowadzeniem stanu epidemii, przy czym przepisy przewidywały pewne wyjątki od tego zakazu (eksmisja w związku z przemocą w rodzinie, wywłaszczenie w związku z realizacją inwestycji publicznych).

 

Dwa lata oczekiwania na zmianę przepisów

Zakaz eksmisji  podwyższał ryzyka związane z wynajmem nieruchomości, pozbawiając właścicieli lokali mieszkalnych na prawie dwa lata jedynego środka prawnego pozwalającego na odzyskanie mieszkania od lokatorów, którym umowa najmu została z różnych względów wypowiedziana (np. z powodu braku płatności czynszu), a którzy nie wyprowadzili się dobrowolnie.

Takie rozwiązanie prawne budziło niemałe kontrowersje, szczególnie ze strony wynajmujących, którzy i bez niego mają bardzo ograniczone możliwości reakcji na nieuczciwe postępowanie najemców lokali mieszkalnych. Zdaniem wielu, zakaz wykonywania eksmisji był nieproporcjonalny i niecelowy, w szczególności w obliczu przedłużającego się stanu epidemii i wobec tego, że o eksmisji decyduje sąd, a przesłanki do jej orzeczenia są dość rygorystyczne. Co więcej sytuacja lokatorów w trudnej sytuacji życiowej chroniona jest przez sąd, który w razie potrzeby przyznaje im lokal socjalny, dostarczony przez gminę. Wielokrotnie w sprawie zakazu eksmisji interweniował Rzecznik Praw Obywatelskich, sygnalizując ustawodawcy konieczność zmiany. Zakaz wykonywania wyroków eksmisyjnych uchylony został jednak dopiero po niemal dwóch latach od wejścia w życie.

 

W praktyce zmiana oznacza przywrócenie możliwości wykonywania wyroków eksmisyjnych. Zdecydowanie poprawia to sytuację wynajmujących, wciąż jednak bez odpowiedniego zabezpieczenia interesów w umowie najmu walka z nieuczciwym najemcą może być bardzo trudna.

 

Piotr Olearczyk
Senior Associate | Adwokat
piotr.olearczyk@olesinski.com

Laura Brajer
Junior Associate | Dział prawny
laura.brajer@olesinski.com

 


[1] Art. 20 ustawy z dnia 8 kwietnia 2022 r. o zmianie ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa oraz niektórych innych ustaw

[2] art. 15zzu ustawy z dn. 20 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych