Rezygnacja ze zwolnienia z VAT a opodatkowanie zaliczki na dostawę nieruchomości

Do czasu złożenia oświadczenia o wyborze opodatkowania VAT dostawy zabudowanej nieruchomości, zaliczka wpłacona na poczet przyszłej transakcji korzysta ze zwolnienia z VAT – tak wynika z wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku[1].

Źródło wątpliwości

Według ustawy o VAT dostawa budynków, budowli lub ich części po upływie dwóch lat od ich pierwszego zasiedlenia podlega zwolnieniu z VAT[2]. Na jej podstawie[3] również strony transakcji mogą zrezygnować z powyższego zwolnienia i wybrać opodatkowanie takiej dostawy, składając zgodne oświadczenie. W ustawie o VAT przewidziany został także obowiązek odprowadzania podatku VAT już od otrzymanej zaliczki[4].

Rozliczenie VAT z tytułu dokonania zaliczki na dostawę nieruchomości

Wątpliwości budzi rozliczenie VAT od zaliczki na dostawę nieruchomości korzystającej ze zwolnienia z tego podatku w przypadku, gdy strony transakcji mają zamiar jej opodatkowania , natomiast na moment dokonania zaliczki (np. w umowie przedwstępnej) nie złożyły jeszcze oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT.

Podatnicy stoją często na stanowisku, że skoro zaliczka stanowi integralną część dostawy, która ostatecznie ma zostać opodatkowana VAT, to zaliczka na poczet tej dostawy będzie podlegać opodatkowaniu już w momencie jej otrzymania przez sprzedającego.

Odmienne zdanie na ten temat mają jednak organy podatkowe. Według fiskusa zaliczka na poczet dostawy nieruchomości dokonana przed złożeniem oświadczenia o wyborze opodatkowania VAT będzie podlegać zwolnieniu. W konsekwencji, w ocenie fiskusa, sprzedający nie powinien dokumentować takiej zaliczki fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT, a kupujący nie ma prawa do odliczenia podatku wykazanego na tym dokumencie. Dopiero gdy strony transakcji dopełnią warunków formalnych, tj. złożą stosowne oświadczenie (np. w umowie przenoszącej własność nieruchomości), sprzedający powinien skorygować wystawione faktury zaliczkowe i opodatkować całość dostawy właściwą stawką VAT. Kupującemu będzie wówczas przysługiwało prawo do odliczenia VAT.

WSA o zaliczce na dostawę nieruchomości

W niedawnym wyroku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku rozstrzygnął powyższą kwestię i przyznał rację fiskusowi.

Trudno nie zgodzić się ze stanowiskiem prezentowanym przez organy podatkowe i sąd. Zaliczka stanowi integralną część dostawy nieruchomości, w związku z tym wszelkie konsekwencje na gruncie VAT znajdują zastosowanie również do dotyczącej jej zaliczki.

Zatem, podatnicy, którzy chcą opodatkować zaliczkę na dostawę nieruchomości już w momencie jej dokonania, powinni złożyć stosowne oświadczenie przed pierwszą płatnością.

Joanna Skibicka-Mroczyńska
Manager | Doradca podatkowy
joanna.skibicka-mroczynska@olesinski.com

Dorota Ustymowicz
Senior Consultant | Dział podatkowy
dorota.ustymowicz@olesinski.com

[1] z 14 stycznia 2022 r., sygn. I SA/Bk/550/21

[2] Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT

[3] art. 43 ust. 10

[4] art. 19a ust. 8 ustawy o VAT