Due diligence projektów OZE: red flags przed zakupem, sprzedażą lub dalszym rozwojem
Rynek projektów OZE wszedł w etap porządkowania portfeli. Po reformie przyłączeń inwestorzy coraz częściej wracają do inicjatyw, rozwijanych przez ostatnie miesiące lub lata i zadają sobie bardzo praktyczne pytanie: czy nadal warto je rozwijać czy np. sprzedać?
Reforma przyłączeń, nakładając nowe obciążenia finansowe również na projekty w toku, wymusiła ponowną ocenę ich harmonogramu, ryzyk i wartości. Dziś nie wystarczy już tylko sprawdzić, czy projekt posiada warunki przyłączenia. Kluczowe jest rzetelne due diligence projektu OZE, obejmujące m.in. tytuły prawne do gruntu, decyzje środowiskowe, planistykę, pozwolenie na budowę oraz umowę przyłączeniową.
Kiedy warto przeprowadzić badanie prawne projektu OZE?
Badanie prawne projektu OZE może służyć różnym celom w zależności od tego, czy projekt znajduje się już w portfelu inwestora, czy dopiero jest rozważany do sprzedaży lub zakupu. W przypadku projektów znajdujących się już w portfelu due diligence pozwala ocenić, które z nich warto dalej procedować, które wymagają działań naprawczych, a które mogą nie uzasadniać kolejnych nakładów.
Przy projektach rozważanych do zakupu analiza pomaga natomiast ustalić, czy deklarowana wartość projektu znajduje potwierdzenie w dokumentacji oraz jakie ryzyka powinny zostać odzwierciedlone w cenie lub dokumentacji transakcyjnej.
Przy dużej podaży projektów na rynku przewagę zyskują te, które są dobrze przygotowane do sprzedaży. Transparentne wskazanie ryzyk i „wrażliwych punktów” projektu nie obniża jego wartości - przeciwnie, skraca proces due diligence, buduje zaufanie kupującego i zwiększa szanse na szybszą transakcję.
Na jakie obszary szczególnie warto dziś zwrócić uwagę?
1. Umowa dzierżawy / tytuły prawne do gruntu
Przez lata na rynku wykształciły się standardowe postanowienia umów dzierżawy zawieranych na potrzeby instalacji OZE.Z jednej strony mają one zabezpieczać interesy inwestora, a z drugiej odpowiadać na rosnące oczekiwania właścicieli gruntów.
W praktyce nawet dobrze przygotowana umowa dzierżawy wymaga uważnej weryfikacji. Poza standardową analizą, tj. sprawdzeniem, czy umowa zapewnia trwałość projektu - w szczególności poprzez ograniczenie przypadków jej wypowiedzenia - warto przyjrzeć się jej głębiej.
Szczególne znaczenie mają następujące kwestie:
- status rolny nieruchomości,
- sposób ukształtowania czynszu oraz
- ryzyko egzekucji z nieruchomości.
Ryzyka te dotyczą zwłaszcza „starych umów”, które często pojawiają się przy projektach wiatrowych wyciąganych z szuflady po złagodzeniu zasady 10H.
Duży ruch na projektach fotowoltaicznych, związany z ich nabywaniem w celu dodania magazynów energii, powoduje również konieczność weryfikacji, czy umowa dzierżawy w obecnym brzmieniu rzeczywiście pozwala na realizację takiego magazynu.
Warto pamiętać, że weryfikacja tytułu prawnego powinna dotyczyć nie tylko gruntu, na którym ma zostać posadowiona instalacja, ale również kwestii zabezpieczenia przyłączy.
2. Decyzja środowiskowa
Standardem jest weryfikacja, czy ostateczna decyzja środowiskowa może zostać wzruszona w ramach trybów nadzwyczajnych.
Warto jednak zwrócić uwagę na ryzyka bardziej biznesowe, które będą rozkładały się inaczej w zależności od typu instalacji OZE.
Wspólne ryzyka wymagające analizy to w szczególności:
- czy decyzja środowiskowa obejmuje aktualny kształt projektu - w tym jego moc, lokalizację, technologię oraz infrastrukturę towarzyszącą,
- czy parametry wskazane w decyzji są spójne z pozostałą dokumentacją projektu, w szczególności z warunkami przyłączenia, projektem budowlanym i założeniami technicznymi,
- czy planowane zmiany projektu, np. dodanie magazynu energii, nie będą wymagały zmiany decyzji albo uzyskania nowej decyzji,
- czy warunki określone w decyzji są możliwe do wykonania w praktyce i nie powodują istotnych kosztów lub ograniczeń dla budowy albo późniejszej eksploatacji instalacji.
Warto pamiętać, że nie każda instalacja OZE wymaga uzyskania decyzji środowiskowej. W przypadku projektów PV czy magazynów energii kluczowe znaczenie ma m.in. powierzchnia przedsięwzięcia. Dlatego w ramach due dilligence trzeba sprawdzić, czy została ona prawidłowo określona i czy projekt rzeczywiście nie wymagał uzyskania takiej decyzji.
3. Planowanie przestrzenne
Planowanie przestrzenne potrafi być jednym z mniej oczywistych, ale bardzo istotnych elementów due diligence projektu OZE. Dziś nie wystarczy sprawdzić, czy dla projektu wydano decyzję WZ albo czy dla danego terenu obowiązuje MPZP.
Kluczowe jest ustalenie, jaki dokładnie zakres inwestycji obejmuje dana decyzja lub plan - czy dotyczy całego terenu, czy tylko jego części, oraz czy pozwala na realizację wszystkich planowanych elementów projektu, w tym infrastruktury przyłączeniowej.
Znaczenie kwestii planistycznych rośnie w związku z reformą planistyczną, której pełne wejście w życie zostało przesunięte na 31 sierpnia 2026 r. W praktyce planowanie przestrzenne dla nowych projektów może trwać dłużej, a w gminach, które nie zdążą uchwalić planów ogólnych, nowe inwestycje mogą zostać istotnie utrudnione.
Ma to szczególne znaczenie przy weryfikacji pipeline’u projektów w toku.Nowe MPZP będą musiały być zgodne z planami ogólnymi, a brak takiej zgodności może oznaczać konieczność rozpoczęcia procesu od zmiany planu ogólnego, a dopiero później uchwalenia lub zmiany MPZP. To z kolei może istotnie wpłynąć na harmonogram i wartość projektu.
4. Pozwolenie na budowę
W ramach due diligence warto sprawdzić nie tylko, czy pozwolenie na budowę zostało wydane i jest ostateczne, ale też czy dokumentacja techniczna oraz faktycznie realizowane prace odpowiadają jego zakresowi.
Szczególnej uwagi wymagają starsze pozwolenia na budowę, zwłaszcza jeżeli projekt był przez dłuższy czas „zamrożony”, a następnie wrócił do realizacji albo znajduje się już w toku prac budowlanych – część z nich może nawet utracić ważność
5. Warunki przyłączenia i umowa przyłączeniowa
Sam fakt posiadania przez projekt warunków przyłączenia nie zwalnia z dalszej jego weryfikacji. W ramach due dilligence należy sprawdzić, czy dotychczasowa historia projektu nie stanowi zagrożenia dla utraty warunków lub umowy o przyłączenie.
W szczególności konieczne jest sprawdzenie, czy wszystkie wskazane w umowie zobowiązania podmiotu przyłączanego zostały wykonane.
W świetle reformy przyłączeń, kluczowe znaczenie ma również weryfikacja projektu pod kątem kamieni milowych oraz konieczności poniesienia nowych, dodatkowych opłat.
Due diligence projektu OZE w praktyce
Powyższe obszary nie wyczerpują oczywiście wszystkich ryzyk, które mogą pojawić się w ramach badania prawnego projektów OZE. Dobrze pokazują jednak, że dziś sama informacja o posiadaniu warunków przyłączenia czy zaawansowanym etapie rozwoju nie wystarcza do oceny wartości projektu.
Rzetelne due diligence powinno odpowiedzieć na bardziej praktyczne pytania:
- czy projekt można bezpiecznie dalej rozwijać,
- jakie działania naprawcze są konieczne,
- które ryzyka powinny wpłynąć na cenę,
- które wymagają zabezpieczenia w dokumentacji transakcyjnej.
W obecnych realiach rynkowych projekt OZE coraz częściej wygrywa nie tylko lokalizacją i mocą przyłączeniową, ale jakością przygotowania, spójnością dokumentacji i odpornością na ryzyka regulacyjne, środowiskowe oraz techniczne.
Jeśli chcą Państwo zweryfikować projekt OZE znajdujący się już w portfelu albo rozważają Państwo zakup takiego projektu,zapraszamy do kontaktu. Pomożemy ocenić jego ryzyka, realną wartość oraz działania, które warto podjąć przed kolejnym etapem developmentu lub transakcji.
