Zakaz cesji umów deweloperskich już obowiązuje

16 lipca 2023 r. weszła w życie nowelizacja, na podstawie której (z pewnymi wyjątkami) zakazano przenoszenia wierzytelności z umów, które są objęte przepisami ustawy deweloperskiej. Dotyczy to w szczególności umów rezerwacyjnych i umów deweloperskich. Nowe regulacje mają ograniczyć działalność flipperów na rynku pierwotnym i zapewnić większą stabilność cen nieruchomości.

 

Cesja umowy rezerwacyjnej tylko w rodzinie

Ustawodawca wprowadził zakaz przenoszenia praw i obowiązków (cesji) umów rezerwacyjnych. Naruszenie tego zakazu skutkuje nieważnością dokonania przeniesienia. Wyjątkiem jest dokonywanie przelewu wierzytelności na osobę z I albo II grupy podatkowej – tj. na członka rodziny.

 

Cesja umowy deweloperskiej raz na trzy lata

Natomiast przeniesienie ogółu praw i obowiązków z umowy deweloperskiej będzie możliwe nie tylko na członka rodziny, ale także na osobę trzecią – jednak pod pewnymi warunkami. Po pierwsze, cesji będzie można dokonywać raz na trzy lata, a po drugie wyjątek ten będzie dotyczył wyłącznie umów, które dotyczą nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego bądź domu jednorodzinnego.

 

Wprowadzona zostaje także forma cesji

Forma umowy przelewu wierzytelności z umowy deweloperskiej nie była dotąd sprecyzowana. W praktyce zawierana była zazwyczaj w formie aktu notarialnego. W nowelizacji ustawodawca wprowadził wprost wymóg zachowania takiej formy do cesji umów deweloperskich.

 

Praktyczne znaczenie zakazu cesji

Warto zaznaczyć, że na podstawie ustawy deweloperskiej z 2022 r. przedsiębiorcy którzy kupują nieruchomość w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą nie zawierają umowy deweloperskiej. Zakaz cesji nie obejmie więc sytuacji, w której flipper-przedsiębiorca w ramach swojej działalności zarobkowej zawrze umowę przedwstępną z deweloperem, a następnie będzie chciał dokonać przelewu wierzytelności z tej umowy na nabywcę. Nowelizacja uniemożliwiła cesje pomiędzy osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej, natomiast wciąż pozostają wątpliwości, czy cesja na nabywcę umowy zawartej poza reżimem ustawy (przez przedsiębiorcę) jest zgodna z prawem.

 

W przypadku pytań dotyczących zakazu cesji na rynku pierwotnym zachęcamy do kontaktu z autorami.

Maciej Król

Senior Manager
Radca prawny | OW Legal

maciej.krol@olesinski.com