Przekształcenie użytkowania wieczystego dla przedsiębiorców już w Sejmie

Nabycie prawa własności gruntów w użytkowaniu wieczystym, które są wykorzystywane na cele inne niż mieszkaniowe będzie możliwe. 5 kwietnia 2023 r. do Sejmu trafił projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jeśli nowelizacja wejdzie w życie, przedsiębiorcy będą mogli wykupić grunty, których są użytkownikami wieczystymi. Przedstawiamy najważniejsze założenia nowelizacji.

 

Sprzedaż gruntów użytkownikom wieczystym po nowemu

Projekt wprowadza zmiany w dotychczasowych zasadach sprzedaży gruntów użytkownikom wieczystym oraz wprowadza nowe rozwiązanie – wykup gruntu na podstawie przepisów epizodycznych. Sprzedaż za cenę niższą niż rynkowa zawsze będzie następowała na podstawie przepisów o pomocy publicznej.

Nowelizacja ma umożliwić (na podstawie przepisów epizodycznych) użytkownikom wieczystym nieruchomości gruntowej jednorazowe wystąpienie z roszczeniem o sprzedaż nieruchomości na ich rzecz, w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie. Możliwość wykupu będzie dotyczyć zarówno gruntów, których właścicielem jest Skarb Państwa, jak i tych należących do jednostek samorządu terytorialnego – jednak procedura i warunki zakupu gruntu w obydwu przypadkach będą znacząco się od siebie różniły.

Od żądania sprzedaży nieruchomości gruntowej będą ograniczenia.

 

Cena zakupu gruntu

Jedną z najbardziej istotnych różnic pomiędzy sprzedażą gruntu Skarbu Państwa i gruntu jednostki samorządu terytorialnego będzie sposób ustalania ceny.

W przypadku tych pierwszych, cena będzie zależeć od tego, czy użytkownik zdecyduje się dokonać płatności jednorazowo, czy też na raty. Jeśli jednorazowo, cena ma stanowić dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, a więc dwudziestokrotność aktualnej na dzień sprzedaży opłaty rocznej. W przypadku rozłożenia ceny na raty – dwudziestopięciokrotność tej kwoty.

W odniesieniu do gruntów jednostek samorządu terytorialnego, projekt przewiduje ustalanie ceny w oparciu o tzw. widełki. Minimalna cena takiej nieruchomości to dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży (20 x zaktualizowana opłata roczna). Maksymalna cena, jaką będzie mógł zażądać organ odpowiadać ma wartości nieruchomości gruntowej.

 

Obligatoryjność zgłoszenia

Żądanie zgłoszone w trybie opisanym powyżej będzie wiążące dla organu. Przepisy epizodyczne będą dotyczyły tylko części nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste. Przede wszystkim ich zastosowanie ogranicza kryterium czasowe. Są możliwe tylko, jeżeli zawarcie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste bądź wydanie decyzji w tym przedmiocie nastąpiło przed 31 grudnia 1997 r.  Ponadto, by z nich skorzystać, konieczne będzie złożenie wniosku w ciągu roku od wejścia w życie przepisu. Pozostałe grunty również będą mogły zostać wykupione przez użytkownika wieczystego, jednak ich sprzedaż przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego nie będzie obligatoryjna.

 

Cena za nieruchomość

Cena nieruchomości przeznaczonej do prowadzenia działalności gospodarczej, na podstawie omawianych przepisów nie będzie mogła być niższa niż dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej ustalonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży. Innymi słowy, minimalna cena za taką nieruchomość to dwudziestokrotność opłaty rocznej. Przewidziano także maksymalną stawkę – jest nią wartość nieruchomości gruntowej określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży. Zostanie ona ustalona w operacie szacunkowym sporządzanym przez rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z zasadami wyceny określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Koszty przygotowania takiego operatu ma ponieść użytkownik wieczysty. Jak wskazuje projektodawca w uzasadnieniu, ostateczna cena będzie negocjowana pomiędzy właścicielem gruntu a użytkownikiem wieczystym.

 

Pomoc publiczna

Po wejściu w życie nowelizacji będzie możliwy zakup gruntu w cenie znacznie niższej niż rynkowa. Różnica pomiędzy ceną rynkową a ceną sprzedaży ma być wsparciem publicznym, a dokładnie pomocą de minimis.

To rozwiązanie jest efektem wątpliwości zgłaszanych przez Komisję Europejską, która podkreśla, że sprzedaż gruntu publicznego nie stanowi pomocy publicznej tylko wtedy, gdy odbywa się na normalnych warunkach rynkowych. Tym samym wszelkie korzyści związane z uiszczaniem opłaty w ratach przez dłuższy czas, czy bonifikatami pomniejszającymi cenę powinny być traktowane właśnie jako pomoc publiczna.

Projekt jest aktualnie rozpatrywany przez Komisję Infrastruktury oraz Komisję Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej.

Maciej Król

Senior Manager
Radca prawny | OW Legal

maciej.krol@olesinski.com