Nowa stawka podatku PCC przy „hurtowym” zakupie mieszkań

Uchwalona 26 maja reforma użytkowania wieczystego[1] wprowadza zwiększoną stawkę podatku od czynności cywilnoprawnych, która będzie obowiązywać przy „hurtowym” zakupie lokali mieszkalnych. Ważną częścią nowelizacji jest również zwolnienie z podatku PCC. Kogo dotyczą nowe przepisy?

Podatek od czynności cywilnoprawnych

Nie każda transakcja sprzedaży lokalu mieszkalnego podlega pod podatek od czynności cywilnoprawnych. Wolna od niego jest przede wszystkim umowa sprzedaży w zakresie, w jakim podlega pod podatek od towarów i usług (VAT). W obecnym porządku prawnym kupujący nieruchomość od dewelopera lub innego przedsiębiorcy najczęściej nie musi regulować PCC.

Nowe obowiązki podatkowe

Ustawodawca wprowadza nowy obowiązek podatkowy, który polegać będzie na tym, że kupujący będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 6%, gdy:

  • nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości lub udziały w tych lokalach,
  • lokale te znajdują się w jednym budynku albo w kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej,
  • lokale te są opodatkowane podatkiem od towarów i usług (VAT).

Kupujący musi zapłacić również w sytuacji, gdy nabył już co najmniej pięć takich lokali lub udziały w pięciu lokalach. Podatek 6% nalicza się wówczas od umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego lokalu w tym budynku/ tych budynkach lub udziału w takim lokalu.

Co ważne, powyższy podatek ma zastosowanie również wtedy, gdy chociaż jeden z kupujących jest zobowiązany do uiszczenia podatku w takiej stawce.

Nowe zwolnienie

Nowelizacja wprowadza również zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych, które będzie obowiązywać przy umowach sprzedaży:

  • prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
  • prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
  • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Dotyczy to jednak tylko przypadków, gdy kupującym (lub kupującymi) są osoby fizyczne, które w dniu sprzedaży i przed nim nie posiadały żadnego z tych praw, ani udziału w nich. Wyjątkiem jest posiadanie udziału nabytego w drodze dziedziczenia i nieprzekraczającego 50%.

W praktyce oznacza to, że podatku od czynności cywilnoprawnych nie będą musiały płacić osoby fizyczne, które kupują swoją pierwszą nieruchomość na rynku wtórnym.

Kiedy zmiany wejdą w życie?

Przepis dotyczący zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych wejdzie w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia omawianej nowelizacji (do dziś ustawa nie została opublikowana w Dzienniku Ustaw).

Przepisy wprowadzające 6-procentowy podatek PCC będą natomiast obowiązywać od 1 stycznia 2024 roku. Nowe zasady będą miały zastosowanie wyłącznie do opodatkowania umów, które zostaną zawarte po wejściu w życie ustawy. Co więcej, jeżeli przed wejściem w życie ustawy zostanie zawarta umowa przedwstępna lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, to umowa sprzedaży zawierana w wyniku takiej umowy zobowiązującej nie będzie podlegać nowym przepisom.

[1] Ustawa o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw.