Najem krótkoterminowy pod kontrolą wspólnot i gmin – co zmienia nowelizacja ustawy o usługach hotelarskich?
8 października 2026 r. sejm uchwalił nowelizację ustawy o usługach hotelarskich oraz niektórych innych ustaw[1], a następnie przekazał ją do rozpatrzenia senatowi. Zmiany mają uporządkować rynek najmu krótkoterminowego, ale jednocześnie wprowadzają nowe ryzyka dla właścicieli lokali i inwestorów. Nowości mogą istotnie wpływać na ocenę rentowności zakupu nieruchomości.
Nowe obowiązki dla wynajmujących
Nowelizacja ustawy doprecyzowuje definicję usług hotelarskich. Obejmie ona ogólnie dostępne wynajmowanie, m.in. domów, mieszkań i pokoi, na pobyty trwające krócej niż 30 dni jednorazowo w stosunku do jednego klienta.
Dane o lokalach z gminnych ewidencji będą trafiać do Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych. Obiekty otrzymają numery identyfikacyjne, które trzeba będzie podawać w ofertach, także na platformach rezerwacyjnych.
Wynajmujących obejmą również obowiązki dotyczące regulaminu porządkowego i dokumentowania spełnienia wymagań bezpieczeństwa, w tym przeciwpożarowych. Za świadczenie usług bez wymaganego wpisu oraz brak numeru ID w ofercie przewidziano administracyjne kary pieniężne do 50 tys. zł.
Wprowadzane zmiany ułatwią identyfikację obiektów i podmiotów odpowiedzialnych za ich prowadzenie. Dla operatorów mogą jednak oznaczać potrzebę przeglądu:
- dokumentacji,
- sposobu publikowania ofert,
- procedur obsługi gości, które do tej pory nie podlegały ścisłym regulacjom.
Wspólnota będzie mogła zakazać najmu także bez naruszeń
Z perspektywy właścicieli lokali jedną z najważniejszych zmian ustawie o usługach hotelarskich jest możliwość wprowadzenia zakazu najmu krótkoterminowego przez wspólnotę mieszkaniową lub spółdzielnię. Podmioty te będą mogły przyjąć uchwałę zakazującą świadczenia usług hotelarskich w tzw. innych obiektach, do których zaliczają się m.in. mieszkania wynajmowane na doby. Zakaz będzie mógł objąć nieruchomość lub jej część.
Podjęcie takiej uchwały nie będzie uzależnione od wcześniejszego stwierdzenia naruszeń przez konkretnego wynajmującego.
Oznacza to, że również prawidłowo prowadzona działalność może zostać objęta zakazem. W takim przypadku przedsiębiorca już świadczący usługi otrzyma sześć miesięcy od podjęcia uchwały na ich zakończenie.
W spółdzielniach za zakazem będzie musiało zagłosować ponad 50% wszystkich uprawnionych do głosowania. Tak wysoki próg może utrudnić przyjmowanie uchwał przy niskiej frekwencji. Natomiast we wspólnotach zastosowanie znajdą zasady podejmowania uchwał wynikające z ustawy o własności lokali.
Inwestorzy powinni więc pamiętać, że sam wpis do ewidencji obiektów noclegowych nie zapewni trwałej możliwości prowadzenia działalności pod danym adresem. Przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnej ważne stanie się także otoczenie konkretnego lokalu: sposób zarządzania budynkiem, struktura właścicielska i nastawienie pozostałych właścicieli do najmu turystycznego.
Strefy zakazu najmu krótkoterminowego wyznaczane przez gminy
Dodatkową zmianą jest przyznanie radzie gminy uprawnienia do wyznaczenia strefy wyłączającej działalność innych obiektów, w których świadczone są usługi hotelarskie. Takie wyłączenie będzie mogło nastąpić na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, a przesłankami do zakazu mogą być w szczególności zabytkowy charakter budynku oraz bezpieczeństwo i porządek publiczny.
W zakresie wprowadzania takiego wyłączenia nowelizacja ustawy o usługach hotelarskich przewiduje obowiązek przeprowadzenia konsultacji z mieszkańcami i możliwość ustanawiania wyjątków od zakazu. Uchwała będzie mogła wejść w życie najwcześniej po sześciu miesiącach od ogłoszenia.
W praktyce lokalizacja może zyskać dodatkowe znaczenie regulacyjne. Dwa podobne apartamenty, nawet położone w tej samej miejscowości, mogą podlegać różnym ograniczeniom.
Ryzyko inwestycyjne trzeba będzie oceniać dla konkretnego adresu, uwzględniając także prowadzone konsultacje i planowane uchwały.
Trzy naruszenia mogą wyłączyć obiekt z rynku
Wśród zmian w najmie krótkotrwałym zapowiedziano też mechanizm dotyczący obiektów, w których właściwe organy lub służby stwierdzą trzy naruszenia bezpieczeństwa i porządku publicznego w okresie sześciu miesięcy od pierwszego naruszenia.
Nowelizacja ustawy o usługach hotelowych przewiduje obowiązkowe wykreślenie takiego lokalu z ewidencji obiektów noclegowych. Ponowne zgłoszenie będzie możliwe dopiero po roku.
Skargi sąsiadów mogą prowadzić do kontroli, ale same w sobie nie zastępują stwierdzenia naruszeń przez uprawnione organy. Z punktu widzenia operatora znaczenia nabiorą więc:
- szybka reakcja na zakłócenia,
- dostępność osoby odpowiedzialnej za obiekt,
- dokumentowanie podjętych działań.
Zmiany w najmie krótkotrwałym wymuszają na operatorach aktywniejszą kontrolę nad prowadzoną działalnością i mają ograniczyć wynajmowanie lokali mieszkalnych z przeznaczeniem pod organizację częstych imprez.
W naszej ocenie roczne wyłączenie obiektu z działalności jest dotkliwą sankcją, a sztywna liczba naruszeń rodzi pytania o uwzględnianie ich wagi i działań naprawczych operatora. Można spodziewać się, że przepis ten będzie przyczyną sporów dotyczących podstaw wykreślenia z ewidencji obiektów noclegowych.
Co sprawdzić przed zakupem lub dalszym wynajmem lokalu?
Zmiany wprowadzane nowelizację ustawy o usługach hotelowych sprawiają, że weryfikacja lokalu przeznaczonego na najem krótkoterminowy powinna obejmować:
- jego status prawny i dopuszczalny sposób użytkowania;
- wpis do właściwej ewidencji i dokumentację wymagań bezpieczeństwa;
- zasady zarządzania nieruchomością oraz uchwały i spory dotyczące najmu;
- działania gminy związane z planowanymi ograniczeniami;
- umowę z operatorem, w tym rozliczenia i odpowiedzialność w razie utraty możliwości prowadzenia działalności.
Przy ocenie rentowności warto policzyć także wariant wykorzystania lokalu po wprowadzeniu zakazu najmu krótkoterminowego. Nie każdy apartament turystyczny będzie równie atrakcyjny dla najemcy długoterminowego, a lokal użytkowy może wymagać dodatkowych zmian, zanim będzie można przeznaczyć go na cele mieszkaniowe.
Zmiany w najmie krótkoterminowym - skutki dla rynku
W naszej ocenie zmiany mogą zwiększyć podaż mieszkań na wynajem długoterminowy w miejscach, w których najem turystyczny zostanie ograniczony. Skala tego efektu będzie jednak zależeć od liczby przyjętych zakazów i decyzji właścicieli. Część może zdecydować się na sprzedaż lokalu lub inny sposób jego wykorzystania.
Dla właścicieli apartamentów inwestycyjnych ryzyko utraty przychodów z noclegów może wpłynąć na wycenę nieruchomości. Szczególnie istotne będzie to przy zakupach finansowanych kredytem i inwestycjach, których opłacalność zakłada niemal wyłącznie wynajem na doby.
Ograniczenie podaży apartamentów turystycznych może z kolei zwiększyć popyt na noclegi w hotelach i sprzyjać wzrostowi cen w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach. Koszty organizacyjne mogą również ułatwiać rozwój większym operatorom, którzy rozłożą je na wiele obiektów.
Zakazy wprowadzane nowelizacją ustawy o usługach hotelowych odnoszą się do ustawowej kategorii innych obiektów. Dlatego nazwa „aparthotel” lub „condohotel” w materiałach sprzedażowych nie daje sama w sobie ochrony przed ograniczeniami. Dla oceny ryzyka znaczenie ma prawna kwalifikacja obiektu.
Czy zmiany są potrzebne?
Większa kontrola rynku jest potrzebna, a proponowane rozwiązania mogą być skutecznym narzędziem walki z występującymi na nim patologiami. Wątpliwości budzi jednak to, że ograniczające zmiany w najmie krótkoterminowym mogą objąć nie tylko działalność rzeczywiście uciążliwą, lecz również podmioty, które dotychczas prowadziły ją w sposób odpowiedzialny i niewadzący mieszkańcom.
Dla rynku nieruchomości oznacza to trwałą zmianę w ocenie inwestycji. Możliwość prowadzenia najmu krótkoterminowego stanie się jednym z podstawowych elementów badania lokalu, negocjowania umów i kalkulowania ceny zakupu.
Kiedy zmiany w najmie krótkotrwałym wejdą w życie?
Większość przepisów z nowelizacji ustawy o usługach hotelarskich ma wejść w życie po 14 dniach od ogłoszenia ustawy, z uwzględnieniem terminów dostosowawczych. Uprawnienia do ustanawiania zakazów przez wspólnoty, spółdzielnie i gminy przewidziano od 1 stycznia 2028 r. Będziemy monitorować losy nowelizacji i informować o zmianach w jej wdrożeniu. W razie pytań dotyczących zmian w najmie krótkotrwałym zachęcamy do kontaktu.
[1] https://www.sejm.gov.pl/sejm10.nsf/PrzebiegProc.xsp?nr=2865&SessionID=94E5A41F4E33390ED97A41F1091C7DB1A0446D62
