Inwestycje towarzyszące CPK a ryzyka dla dysponentów gruntów
Temat Centralnego Portu Komunikacyjnego był już omawiany z niemal każdej strony, najczęściej w kontekście słuszności samego przedsięwzięcia. Stosunkowo rzadko mówi się jednak o samych inwestycjach towarzyszących CPK i zasadach, jakie nimi rządzą, a zwłaszcza o ograniczeniach, które mogą dotknąć dysponentów gruntów w całej Polsce. Na czym polegają takie utrudnienia? Czy można się przed nimi uchronić? Pytań jest tutaj dużo, a na te kluczowe odpowiadamy poniżej.
Czym są inwestycje towarzyszące CPK i gdzie mogą być zlokalizowane?
Na wstępie warto wyjaśnić, czym są inwestycje towarzyszące CPK. Zgodnie ze Specustawą[1], są to inwestycje celu publicznego powiązane z CPK i mające pomóc w zapewnieniu jego prawidłowego funkcjonowania. W praktyce mogą to być np.:
- linie kolejowe;
- autostrady;
- obwodnice;
- urządzenia i obiekty służące np. zarządzaniem ruchem lotniczym;
- sieci przesyłowe;
- ciągi drenażowe przeznaczone przykładowo pod instalację kabli elektroenergetycznych.
Wskazane przykłady świetnie obrazują wagę omawianego tematu. Łatwo się domyślić, że linie kolejowe czy drogi ekspresowe nie będą zlokalizowane wyłącznie w Baranowie i na terenie gmin okolicznych (gdzie stanie komponent lotniczy CPK). Będą one realizowane w całym kraju. A to oznacza, że skutki ich planowania i budowy mogą tak samo odczuć właściciele nieruchomości położonych w okolicy tak samo Odry jak i w pobliżu Bugu.
Z dokładnym wykazem inwestycji towarzyszących Centralnego Portu Komunikacyjnego można zapoznać się w Rozporządzeniu Rady Ministrów[2]. O tym, jak i gdzie sprawdzić ich dokładne położenie, mówimy w dalszej części artykułu.
Ograniczenia dla dysponentów gruntów
W momencie, gdy inwestor inwestycji towarzyszącej CPK składa wniosek o wydanie decyzji środowiskowej, powstają pierwsze ograniczenia. Co się wówczas dzieje? Następstwem tego działania jest zawieszenie wszystkich postępowań w sprawie warunków zabudowy, które chociaż w części obejmują teren objęty wnioskiem inwestora.
W praktyce oznacza to blokadę możliwości rozpoczęcia procesu inwestycyjnego obiektu, który potencjalnie koliduje z inwestycją towarzyszącą CPK.
Z kolei już wydanie wnioskowanej decyzji środowiskowej niesie za sobą m.in.:
- zakaz wszczynania nowych i obowiązek umorzenia trwających postępowań o wydanie decyzji o warunkach zabudowy;
- utratę mocy już wydanych decyzji o warunkach zabudowy (chyba że wydano na ich podstawie pozwolenie na budowę lub dokonano skutecznego zgłoszenia robót budowlanych);
- umożliwienie inwestorowi inwestycji towarzyszącej w zakresie CPK złożenia wniosku o ustanowienie planu rezerwacji.
Najdonioślejszy charakter ma ostatnia z wymienionych konsekwencji.
Plan rezerwacji – czym jest i co obejmuje?
Plan rezerwacji jest aktem prawa miejscowego, wydawanym przez wojewodę. Ma formę zarządzenia, a jego przeznaczeniem jest zabezpieczenie obszaru, na którym planowana jest realizacja inwestycji towarzyszącej Centralnego Portu Komunikacyjnego.
Obszar planu obejmuje przede wszystkim tereny wskazane w decyzji środowiskowej jako tereny lokalizacji inwestycji towarzyszącej CPK. Uwzględnienie nieruchomości w planie rezerwacji jest równoznaczne z nałożeniem na jej właściciela lub użytkownika wieczystego daleko idących ograniczeń. Jakich?
Ograniczenia wynikające z planu rezerwacji
W momencie, gdy plan rezerwacji wchodzi w życie, dochodzi do istotnych ograniczeń swobody dysponowania i gospodarowania nieruchomością, która jest nim objęta. Mowa tu przede wszystkim o:
- prawie pierwokupu na rzecz spółki celowej CPK;
- prawie do wejścia na teren nieruchomości w celu wykonania czynności przygotowawczych (w tym badań archeologicznych, prac geologicznych i przyrodniczych);
- zakazie wydawania pozwoleń na budowę (dokonywania zgłoszeń robót budowlanych);
- zakazie wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
- zakazie wydawania decyzji w przedmiocie podziału nieruchomości;
- zakazie wydzielania lokali mieszkalnych w budynkach;
- zakazie wydawania decyzji lokalizacyjnych dotyczących np. linii kolejowych, budowli przeciwpowodziowych, strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych, inwestycji mieszkaniowych i towarzyszących, o których mowa w ustawach dedykowanych tym rodzajom inwestycji.
Ponadto, po stronie inwestora inwestycji towarzyszącej CPK powstaje uprawnienie do:
- zastosowania szczególnych zasad nabywania nieruchomości (tzw. programu dobrowolnych nabyć).
- zwolnienia właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości objętej planem rezerwacji z pięciu ostatnich ograniczeń.
- zawnioskowania do właściwego organu o uchylenie wydanego wcześniej pozwolenia na budowę lub wydanie decyzji zakazującej realizacji robót budowlanych (nie jest to jednak możliwe w przypadku legalnie rozpoczętych robót budowlanych).
Warto podkreślić, że wymienione powyżej ograniczenia nie odnoszą się do przedsięwzięć, które są już faktycznie realizowane. Niemniej, prowadzenie prac budowlanych na nieruchomości objętej planem rezerwacji i tak nie wpływa na możliwość wywłaszczenia.
To wszystko skłania do kluczowego pytania – czy właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przysługuje odszkodowanie z tytułu tych „niedogodności”?
Odszkodowania – kiedy i jakie przysługują?
Objęcie nieruchomości planem rezerwacji nie stanowi samoistnej podstawy do wypłaty odszkodowania. Specustawa przewiduje jednak sytuacje, w których takie odszkodowanie lub inne świadczenie może się należeć.
Podstawy nabycia prawa do odszkodowania lub innych świadczeń związanych z realizacją inwestycji towarzyszącej Centralnemu Portowi Komunikacyjnemu można podzielić na dwie grupy:
- niezwiązane z utratą prawa własności lub użytkowania wieczystego do nieruchomości;
- bezpośrednio związane z utratą prawa własności lub użytkowania wieczystego do nieruchomości.
Odszkodowania i inne świadczenia niezwiązane z utratą własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości
Właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu może przysługiwać prawo do odszkodowania lub innych świadczeń w przypadku:
- trwałego uszkodzenia nieruchomości w wyniku prac przygotowawczych
Inwestor inwestycji towarzyszącej CPK może wejść na teren nieruchomości, by wykonać na niej prace przygotowawcze (w tym badania archeologiczne, prace geologiczne i przyrodnicze).
Jeśli w wyniku tych prac nieruchomość została uszkodzona i przywrócenie jej do stanu pierwotnego jest niemożliwe, poszkodowanemu należy się odszkodowanie.
- odmowy zwolnienia z zakazu uzyskania pozwolenia na budowę
Inwestor inwestycji towarzyszącej CPK może zwolnić właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości z zakazu uzyskiwania pozwolenia na budowę lub dokonywania zgłoszenia. Gdy jednak odmówi udzielenia takiego zwolnienia, właściciel lub użytkownik wieczysty może domagać się odszkodowania.
- uchylenia pozwolenia na budowę lub wydanie zakazu realizacji robót
Inwestor może również zainicjować uchylenie wydanego już pozwolenia na budowę lub zażądać wydania zakazu realizacji robót. W momencie, gdy skorzysta z tego środka, właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej planem rezerwacji nabywa prawo do odszkodowania.
Odszkodowania i inne świadczenia związane bezpośrednio z utratą własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości
Przyjrzyjmy się teraz przypadkom, w którym inwestor inwestycji towarzyszącej CPK pozyskuje prawo do gruntu. W zależności od konkretnych okoliczności, właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu mogą przysługiwać:
- roszczenie o wykup nieruchomości lub jej części
Dotyczy nieruchomości objętych planem rezerwacji w całości bądź części.Roszczenie przysługuje względem inwestora inwestycji towarzyszącej CPK.
- wykup w ramach programu dobrowolnych nabyć
Jak wskazywaliśmy, gdy dana nieruchomość jest objęta planem rezerwacji, po stronie spółki CPK pojawia się uprawnienie do nabycia jej w ramach tzw.programu dobrowolnych nabyć. Program ten te przewiduje najkorzystniejsze dla właściciela lub użytkownika wieczystego sposoby obliczenia wysokości ceny wykupu nieruchomości.
- odszkodowanie, którego wysokość jest ustalana w parciu o operat szacunkowy
Jeśli inwestor przejmuje na własność nieruchomość objętą planem rezerwacji w drodze wywłaszczenia, właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu przysługuje odszkodowanie. Jego wysokość jest ustalana w oparciu o ekspertyzę rzeczoznawcy.
Wskazówki dla właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości
Jak widać, już samo planowanie inwestycji towarzyszących CPK może znacząco ograniczać prawo do gospodarowania daną nieruchomością. Będzie to szczególnie dotkliwe w momencie, gdy dysponent gruntu dopiero planuje aktywność inwestycyjną. Jak sprawdzić, czy i Państwu grożą takie ograniczenia?
Pierwszym i najważniejszym krokiem, jest sprawdzenie, czy dany grunt może być przydatny dla realizacji inwestycji towarzyszącej CPK. Warto przede wszystkim przeanalizować programy wieloletnie dotyczące CPK, uchwalane przez Radę Ministrów, oraz rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wykazu Inwestycji Towarzyszących[3].
Jeśli na tym etapie pojawią się przesłanki, które pozwolą uznać, że dany grunt może być w przyszłości zajęty przez inwestora inwestycji towarzyszącej, warto zweryfikować, czy rozpoczęto już starania o wydanie decyzji środowiskowej. Informacje na ten temat najczęściej znajdują się na stronie organu, który jest właściwy do wydania takiej decyzji (np. w zakładce „obwieszczenia” lub „ogłoszenia”).
Jeśli decyzja środowiskowa została już wydana, należy sprawdzić, czy właściwy wojewoda wydał dla inwestycji plan rezerwacji. Jeśli tak, w dalszej kolejności dobrze jest ustalić, czy obszar planu obejmuje daną nieruchomość.
Informacje o poszczególnych inwestycjach towarzyszących znajdują się np. na stronach internetowych CPK, gmin i miast. Warto je śledzić. Zachęcamy również do uczestnictwa w konsultacjach społecznych. Może to umożliwić szybką ocenę, czy badana nieruchomość znajduje się w zasięgu oddziaływania inwestycji.
Co w przypadku, gdy inwestor podjął już działania związane z realizacją inwestycji towarzyszącej CPK?
W takiej sytuacji kluczowe znaczenie ma sprawne podjęcie odpowiednich działań prawnych, które pozwolą na ograniczenie lub wyeliminowanie negatywnych następstw. Nasz zespół nieruchomości i procesu inwestycyjnego OW ma bogate doświadczenie w tego typu sprawach. Jeśli więc Państwa nieruchomość lub inwestycja jest zagrożona uwzględnieniem w planach inwestycji towarzyszącej CPK – służymy wsparciem i zachęcamy do kontaktu.
[1] Ustawa z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1747)
[2] Rozporządzenie Rady Ministrów z 26.01.2021 w sprawie wykazu Inwestycji Towarzyszących w zakresie Centralnego Portu Komunikacyjnego
[3] Rozporządzenie Rady Ministrów z 26.01.2021 w sprawie wykazu Inwestycji Towarzyszących w zakresie Centralnego Portu Komunikacyjnego
