Ambitne plany uregulowania umowy o roboty budowlane
Coraz głośniej mówi się o gruntownej potrzebie zmian w kodeksie cywilnym w zakresie umowy o roboty budowlane. Nad regulacją w tym zakresie pracuje obecnie Komisja Kodyfikacyjna przy Ministrze Sprawiedliwości. Założenia zmian przedstawił członek Komisji - prof. Machnikowski podczas konferencji 22 października 2025 r.
Plany są ambitne, zakładają bowiem kompleksowe uregulowanie umowy o roboty budowlane w kodeksie cywilnym.
Aktualne problemy w umowie o roboty budowlane
Obecne regulacje w umowie o roboty budowlane generują kilka kluczowych problemów. Są to przede wszystkim:
- niepasująca do realiów rynkowych definicja umowy – obecna „sztywna” definicja[1] nie pasuje do niektórych, wypracowanych przez rynek modeli współpracy;
- brak dostatecznego uregulowania obowiązku współdziałania stron;
- brak kodeksowych klauzul adaptacyjnych na wypadek zdarzeń innych niż „nadzwyczajne” – przepisy nie przewidują mechanizmu modyfikacji umowy w przypadku wystąpienia zdarzeń zwyczajnych (czyli innych niż niezwykłe, które są objęte klauzulą rebus sic stantibus);
- nieadekwatne przepisy o odstąpieniu od umowy i jego skutkach, w szczególności w zakresie możliwości odstąpienia od umowy jedynie w części niezrealizowanej (podzielność świadczenia);
- brak kodeksowych procedur rozstrzygania „małych” (bieżących) sporów na budowie, w wyniku czego takie spory często eskalują i kończą się odstąpieniem od umowy przez jedną ze stron;
- brak regulacji konsorcjów – w tym zakresie wątpliwa pozostaje np. kwestia legitymacji uczestnika konsorcjum.
Jak nietrudno zgadnąć – opracowywane przez Komisję zmiany mają odpowiadać na powyższe problemy.
Kierunek proponowanych zmian
Projektowane zmiany mają dostosować przepisy dotyczące umowy o roboty budowlane do realiów rynku. Najważniejsze propozycje obejmą:
- redefinicję umowy – wypracowanie nowej, uniwersalnej definicji umowy o roboty budowlane, która będzie uwzględniać różne formy współpracy (umowy podwykonawcze, umowy w formule build, design & build, EPC itp.);
- obowiązki informacyjne – uregulowanie obowiązku uczciwej wymiany informacji oraz określenie adekwatnego (dla roli wykonawcy) miernika staranności przy sprawdzaniu prawidłowości dokumentów (np. projektów) przekazanych mu przez zamawiającego;
- wynagrodzenie – wprowadzenie klauzul adaptacyjnych dla wynagrodzenia ryczałtowego i kosztorysowego; zapewnienie bieżących płatności na rzecz wykonawcy przez zamawiającego;
- harmonogram – sporządzenie i późniejsza aktualizacja harmonogramu mają być (modelowo) prawem i obowiązkiem wykonawcy;
- zmiany do umowy – wprowadzenie do kodeksu cywilnego instytucji polecenia zmiany;
- wady – wprowadzenie podziału wad wykonawczych na usuwalne i nieusuwalne oraz istotne i nieistotne, wraz z prawem zamawiającego do ich zastępczego usunięcia;
- sankcje – wprowadzenie i dostosowanie katalogu środków dyscyplinujących, z jakich może korzystać zamawiający na wypadek nienależytego wykonywania robót;
- procedurę rozwiązywania / zabezpieczenia „małych” sporów – umożliwienie tymczasowego zabezpieczenia i rozstrzygnięcia bieżących sporów na budowie przez sąd lub komisję rozjemczą (to, kto dokładnie ma orzekać, pozostaje jeszcze kwestią otwartą) tak, aby nie wstrzymywać realizacji umowy; ewentualne późniejsze roszczenia mają być rozstrzygane w tradycyjny sposób.
Wypracowywane rozwiązania mają mieć charakter co do zasady dyspozytywny, ale jednocześnie stanowić modelową matrycę rozkładu ryzyk między stronami. Rażące odejście od tych zasad może skutkować uznaniem postanowień za nieważne.
Status prac
Powyższe propozycje należy (na razie) kwalifikować jako wstępny i niewiążący kierunek zmian postulowany przez Komisję Kodyfikacyjną przy Ministrze Sprawiedliwości. Na tym etapie nie ma pewności czy zmiany w ogóle wejdą życie, a tym bardziej jaki ostatecznie przybiorą kształt.
Plany Komisji są jednak ambitne, a dla rynku budowlanego byłyby małą rewolucją – dlatego warto śledzić ten temat. O każdej nowej informacji będziemy Państwa informować na bieżąco.
W przypadku pytań lub wątpliwości – zachęcamy do kontaktu!
[1] Aktualną definicje umowy o roboty budowlane zawiera art. 647 KC, zgodnie z którym: „Przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.”
