Nowe terminy w zmianach w ustawie o planowaniu przestrzennym
Długo oczekiwana nowelizacja ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym weszła w życie 7 maja 2025 roku[1]. Nowelizacja odsuwa w czasie termin wygaśnięcia gminnych studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego o pół roku – z 31 grudnia 2025 r. na 30 czerwca 2026 r. W konsekwencji plany ogólne gmin powinny wejść w życie najpóźniej 1 lipca 2026 r. Co to oznacza dla samorządów i właścicieli nieruchomości?
Plany ogólne a warunki zabudowy
W 2023 r. parlament postanowił zrewolucjonizować przepisy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pierwotnie do końca 2025 r. gminy miały uchwalić plany ogólne, które zastąpią studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Pierwsza nowelizacja przewidywała, że od 1 stycznia 2026 r. studium przestanie obowiązywać niezależnie od tego, czy plan ogólny zostanie uchwalony, czy też nie.
Kluczowa zmiana – wprowadzona przez nowelizację z 2023 r. – polega na tym, że plan ogólny, w przeciwieństwie do studium, będzie stanowić akt prawa miejscowego i będzie wiążący przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. Oczywiście ten problem nie występuje na obszarach, na których obowiązują miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, gdyż w takim wypadku decyzji o warunkach zabudowy nie można wydać.
Kolejne zmiany w ustawie o planowaniu przestrzennym z nowymi termiami
Dzięki nowelizacji z 7 maja 2025 r. właściciele nieruchomości, którzy obawiali się, że wraz z końcem 2025 r. stracą możliwość przekształcenia gruntów na działki budowlane, zyskali dodatkowe pół roku na złożenie wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i uzyskanie jej na starych zasadach. Samorządy zyskały natomiast więcej czasu na dostosowanie aktów miejscowych do znowelizowanej ustawy.
Wydłużony termin daje też właścicielom nieruchomości szansę na udział w konsultacjach społecznych planów ogólnych w swoich gminach. Dzięki temu mogą optować za preferowanym sposobem przeznaczenia danego terenu i jego zabudowy.
Jak uzyskać decyzję o warunkach zabudowy w okresie przejściowym?
Jeżeli właściciel nieruchomości złoży wniosek dotyczący decyzji o warunkach zabudowy przed wejściem w życie planu ogólnego gminy (jednak nie później niż przed 1 lipca 2026 r.), to uzyska decyzję na starych zasadach. Natomiast po wejściu w życie planu ogólnego gminy decyzja będzie wydawana na nowych zasadach.
Jeśli do końca czerwca 2026 r. w gminie nie wejdzie w życie plan ogólny, to od 1 lipca 2026 r. gmina nie będzie miała możliwości wydania decyzji o warunkach zabudowy.
Decyzja o warunkach zabudowy – ile jest ważna?
Zgodnie z najnowszymi zasadami decyzje o warunkach zabudowy wygasną po 5 latach od dnia, w którym stały się prawomocne. Oznacza to, że nie będzie można ich zaskarżyć ani do samorządowego kolegium odwoławczego, ani do wojewódzkiego sądu administracyjnego.
Jednak w nowelizacji z 2023 r. przyjęto, że decyzje o warunkach zabudowy, które nie stały się prawomocne przed wejściem w życie przepisów, nie będą ograniczone pięcioletnim terminem ważności. Jak w takim razie ocenić, ile będzie ważna decyzja o warunkach zabudowy?
Nowelizacja, która obowiązuje od 7 maja 2025 r., określiła, że przepis, wskazujący termin ważności decyzji o warunkach zabudowy, wejdzie w życie 1 stycznia 2026 r. Dlatego ważność decyzji będzie zależała od momentu jej wydania i uprawomocnienia.
Mimo że w niektórych wypadkach będzie można złożyć wniosek o decyzje o warunkach zabudowy i uzyskać ją na starych zasadach (najpóźniej na wniosek złożony do 30 czerwca 2026 r.), to wszystkie decyzje wydane w 2026 r. będą ograniczone pięcioletnim terminem ważności.
Jakie działania warto podjąć już teraz?
Choć ustawodawca dał samorządom i właścicielom nieruchomości więcej czasu na lepsze dostosowanie się do zmian w ustawie o planowaniu przestrzennym, to warto pamiętać, że w wielu gminach proces sporządzenia i uchwalenia planu ogólnego jest już na zaawansowanym etapie. Warto zatem prześledzić działania lokalnych urzędów gmin i miast, aby zorientować się, czy istnieje możliwość zgłoszenia postulatów do projektu planu ogólnego. Dobrze jest też na bieżąco monitorować jego wejście w życie.
Do czasu wejścia w życie planu ogólnego gminy, złożenie wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy może być ostatnią szansą na stosunkowo prostą realizację inwestycji. Mowa tu zwłaszcza o przypadkach, w których postanowienia planów ogólnych mogą okazać się niekorzystne dla planów inwestycyjnych właścicieli.
Warto pamiętać też, że w niektórych wypadkach wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy powinien być poprzedzony uzyskaniem decyzji środowiskowej, przez co nawet wydłużone terminy mogą okazać się niewystarczające. Właściciele nieruchomości i inwestorzy nie powinni więc zwlekać z podjęciem odpowiednich działań.
Jeśli potrzebują Państwo wsparcia w tym temacie – zachęcamy do kontaktu!
[1] Dz.U.2025.527
