Rękojmia w ustawie deweloperskiej
Istotną cechą umowy deweloperskiej jest specyficznie określona odpowiedzialność dewelopera względem nabywcy za wady lokalu. Kwestia ta zmieniała się w czasie – ostatnia istotna modyfikacja w tym zakresie weszła w życie we wrześniu 2025 roku.
W niniejszym artykule wytłumaczymy, jak obecnie kształtuje się ta kwestia i jakie możliwości zapewnia nabywcom oraz sprzedawcom nieruchomości ustawa deweloperska.
Rękojmia za wady lokalu przed i po nowelizacji ustawy deweloperskiej
Analizując przepisy dotyczące rękojmi za wady lokalu, należy zwrócić uwagę na różne brzmienie regulacji w różnym czasie. Przed 2025 r. ustawa deweloperska nie zawierała odwołania do przepisów kodeksu cywilnego dotyczących rękojmi w przypadku wad lokalu mieszkalnego. Ponieważ takie odwołanie było zawarte we wcześniejszej ustawie deweloperskiej z 2011 r. (która już nie obowiązuje), to jego brak w nowych przepisach powodował liczne spory interpretacyjne i wątpliwości. Nie było pewności, czy przepisy dotyczące rękojmi mają zastosowanie, czy nie.
Ustawa deweloperska – kompleksowa regulacja czy akt, który uzupełnia kodeks cywilny?
Zgodnie z jednym z poglądów, który opiera się m.in. na uzasadnieniu projektu ustawy deweloperskiej, tę regulację powinno uznawać się za regulację kompleksową – w pełni określającą kwestie odpowiedzialności względem nabywcy lokalu mieszkalnego.
Zgodnie z tym poglądem, skoro ustawodawca pominął odesłanie do przepisów kodeksu cywilnego dotyczących rękojmi, a ustawa deweloperska nie zawierała własnej regulacji w tym zakresie, to deweloper nie ponosi odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady. A ewentualnych roszczeń (po odbiorze lokalu) nabywca mógłby dochodzić wyłącznie na zasadach ogólnych tak, jak przy nienależytym wykonaniu innych umów.
Takie podejście stawiało nabywców w dość niekorzystnej sytuacji. Z tego względu wykształciło się stanowisko, że przepisy kodeksu cywilnego dotyczące rękojmi przy sprzedaży stosuje się w drodze analogii do odpowiedzialności dewelopera względem nabywcy.
Takie rozumowanie upowszechniło się na rynku i spotykane było również w samych umowach zawieranych z deweloperami. Niemniej jednak niejednoznaczność przepisów powodowała niepewność w razie ewentualnego sporu na linii deweloper-nabywca.
Nowelizacja, która usuwa niepewność
We wrześniu 2025 r. wprowadzono nowelizację ustawy deweloperskiej, która rozstrzygnęła powyższy konflikt. Zmiana jednoznacznie przesądziła o odpowiednim zastosowaniu przepisów kodeksu cywilnego o rękojmi przy sprzedaży do odpowiedzialności dewelopera względem nabywcy za wady fizyczne i prawne nabywanego lokalu.
Zasada ta obowiązuje od 9 września 2025 r. – bez względu na to, kiedy zawarto umowę deweloperską. Niejako przesądza to, że przepisy te miały zastosowanie już wcześniej, nawet mimo braku wyraźnego odesłania do kodeksu cywilnego w ustawie deweloperskiej.
Jak zatem wygląda obecnie kwestia odpowiedzialności w przypadku wykrycia wad i jaki wpływ na nie ma odbiór lokalu?
Odbiór lokalu, w którym występują wady
Zgodnie z ustawą deweloperską, przeniesienie własności lokalu lub domu jednorodzinnego poprzedzone jest jego odbiorem przez nabywcę. Procedura odbiorowa jest zazwyczaj pierwszym momentem, gdy w nabywanej nieruchomości nabywca dostrzega ewentualne wady lub niedoskonałości. Z czynności odbioru sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić dostrzeżone wady. W przypadku, gdy są to wady istotne, nabywcy przysługuje również prawo odmowy dokonania odbioru.
Ustosunkowanie się do wad i ich usunięcie
Do zgłoszonych podczas odbioru wad deweloper musi się ustosunkować, a jeśli odmawia uznania wady, to ma obowiązek wskazać przyczynę takiej odmowy.
Co istotne, jeśli w ciągu czternastu dni od dnia podpisania protokołu deweloper nie ustosunkuje się do zgłoszonych wad, uważa się, że wady uznał.
Uznanie wad przez dewelopera wiąże się z powstaniem po stronie dewelopera obowiązku ich usunięcia. Gdyby deweloper nie usunął wad w terminie 30 dni od podpisania protokołu, po ponownym wezwaniu nabywca może usunąć wady samodzielnie na koszt dewelopera.
Ponowny odbiór i możliwość odstąpienia od umowy
Przepisy przewidują również procedurę ponownego odbioru w przypadku wystąpienia uznanych wad istotnych. Jeśli przy ponownym odbiorze znów stwierdzone zostanie występowanie wad istotnych, nabywca ma prawo odstąpić od umowy. Wymaga to jednak przedstawienia przez nabywcę opinii rzeczoznawcy budowlanego potwierdzającej występowanie tych wad.
Co jeśli deweloper nie uzna wad?
Opisane procedury uznania wad, ich usunięcia czy odstąpienia od umowy z pozoru mogą zdawać się proste i oczywiste. Należy jednak pamiętać, że znajdą zastosowanie wyłącznie w przypadku uznania wad przez dewelopera.
Jeśli w trakcie odbioru wykryte zostaną wady, których deweloper nie uzna, bądź powstanie spór co do tego, czy mają charakter istotny, to nabywca zasadniczo nie może odmówić zawarcia umowy przenoszącej własność. W takim przypadku pozostaje mu wyłącznie ścieżka sądowa na dochodzenie swoich praw.
Odbiór nieruchomości a rękojmia
W tym kontekście pojawia się wątpliwość, czy odbiór wpływa w jakiś sposób na uprawnienia nabywcy z tytułu rękojmi? Zgodnie z nowelizacją ustawy deweloperskiej do odpowiedzialności dewelopera za wady prawne i fizyczne lokalu mieszalnego lub domu jednorodzinnego odpowiednie zastosowanie mają przepisy o rękojmi przy sprzedaży – a więc również art. 557 k.c.[1] Zgodnie z nim sprzedający zwolniony jest od odpowiedzialności za wady, jeśli nabywca wiedział o nich w chwili zawarcia umowy.
Czytając przepis dosłownie, można dojść do wniosku, że nabywca wpada w pułapkę zastawioną przez ustawodawcę. Z jednej strony ma obowiązek przystąpienia do odbioru i zawarcia umowy przenoszącej, a z drugiej – jeśli dostrzeże w trakcie odbioru wady, których deweloper nie uzna, to nie przysługują mu uprawnienia z tytułu rękojmi. Wydaje się, że łatwo można postawić twierdzenie, że skoro nabywca wiedział, że lokal ma wadę, a mimo to nabył własność, to dlaczego deweloper miałby za te wady odpowiadać?
Takie rozumowanie jest jednak sprzeczne z celem ustawy deweloperskiej, ponieważ nabywca nie może odmówić przeniesienia własności tylko na podstawie tego, że deweloper nie usunął jakiejś wady.
Jednocześnie pozostawiałoby to kwestię odpowiedzialności za wady wyłącznemu uznaniu dewelopera. Jednak ustawa deweloperska została uchwalona w celu ochrony praw nabywców, którzy są również konsumentami. Więc pozostawienie kwestii odpowiedzialności do wyłącznej decyzji dewelopera – będącego podmiotem profesjonalnym – zamiast minimalizować, powiększałoby jedynie jego przewagę kontraktową.
Na kanwie tych wątpliwości zaproponowano rozwiązanie, zgodnie z którym wyłączenie odpowiedzialności (wskutek przeniesienia własności po odbiorze) ma zastosowanie wyłącznie do tych wad, które, mimo że występowały w momencie dokonywania odbioru, nie zostały przez nabywcę zgłoszone do protokołu. Nie ma mieć znaczenia fakt, czy deweloper uznał te wady, czy też nie.
Pogląd ten odpowiada celom ustawy deweloperskiej, a także uwzględnia interesy deweloperów i nabywców. Jednocześnie jest zgodny z regulacjami dotyczącymi odbiorów, które służą wykryciu wad.
Skutki stosowania kodeksu cywilnego w przypadku nabycia i sprzedaży nieruchomości
Odpowiednie stosowanie przepisów k.c. skutkuje powstaniem mieszanego systemu odpowiedzialności dewelopera za wady lokalu. Nabywca może powoływać się na regulacje kodeksu cywilnego, ale tylko wtedy, gdy dana kwestia nie została uregulowana w ustawie deweloperskiej lub została uregulowana w sposób niewystarczający.
Dotyczy to np. uprawnienia do żądania obniżenia ceny lokalu, w przypadku wystąpienia w nim wad. Uprawnienie to nie zostało wskazane w ustawie deweloperskiej, ale przysługuje nabywcom wskutek odpowiedniego zastosowania kodeksu cywilnego, który łączy przyznanie uprawnienia z wystąpieniem wad lokalu.
Wobec braku stosownej regulacji w ustawie deweloperskiej odpowiednie stosowanie kodeksu cywilnego przesądza także o długości okresu trwania odpowiedzialności dewelopera. Zgodnie z zasadami kodeksowymi, w przypadku nieruchomości, deweloper odpowiada za wady stwierdzone przed upływem pięciu lat od dnia wydania lokalu.
Kodeks cywilny przyznaje również nabywcom prawo domagania się usunięcia wad w nabywanych rzeczach. Ponieważ jednak kwestia ta jest szczegółowo uregulowana w ustawie deweloperskiej, w tym zakresie decydujące znaczenie będą miały opisane powyżej procedury związane z odbiorem i usuwaniem wad.
Odpowiedzialność za wady lokalu – podsumowanie
Wady lokali stanowią jedną z najczęstszych przyczyn sporów pomiędzy nabywcami a deweloperami. W związku z tym kwestia odpowiedzialności za ich występowanie stanowi istotny element z perspektywy obydwu stron transakcji.
Jeśli mają Państwo pytania związane z ustawą deweloperską lub potrzebują wsparcia w zakresie nabycia czy sprzedaży nieruchomości, to zachęcamy do kontaktu.
[1] Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – kodeks cywilny, https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19640160093/U/D19640093Lj.pdf
