Zmiany specustawy COVID-19 dla galerii handlowych
W piątek 23 lipca w życie weszła nowelizacja tzw. Specustawy COVID-19[1] kluczowa z dla najemców i wynajmujących lokale w galeriach handlowych. Szeroko na ten temat pisaliśmy na naszym blogu w maju oraz w lipcu.
Nowy przepis i nowe zasady
Dotychczasowa regulacja przewidująca wygaśnięcie zobowiązań wzajemnych stron umowy w razie lockdownu budziła kontrowersje i była krytykowana zarówno przez najemców, jak i wynajmujących. Z tego względu ustawodawca podjął decyzję o jej uchyleniu i przygotował zupełnie nowy przepis, który został dodany do ustawy (art. 15ze1). Co nowego przynosi?
- Nowy art. 15ze1 znajdzie zastosowanie tylko do umów najmu, dzierżawy (lub innych podobnych) zawartych przed 14 marca 2020 roku.
- Ustawa nie umożliwia już całkowitego wygaszenia wzajemnych zobowiązań - przewiduje, że w okresie zakazu prowadzenia działalności, w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, wysokość świadczeń należnych wynajmującemu / dzierżawcy ulega obniżeniu do 20% (obniżka o 80%).
- W okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia każdego zakazu (każdego kolejnego), wysokość świadczeń należnych wynajmującemu na podstawie umowy ulega obniżeniu do 50% (obniżka o 50%).
- Każda ze stron będzie mogła żądać oznaczenia przez sąd wartości obniżki, okresu uprawnienia do obniżki, a nawet sposobu wykonywania świadczeń z umowy, gdy zastosowanie automatycznej obniżki (do 20% i do 50%) nie byłoby uzasadnione na podstawie art. 357(1) Kodeksu cywilnego (klauzula nadzwyczajnej zmiany okoliczności). Sąd oznaczy sposób wykonania zobowiązania po rozważeniu interesów stron oraz z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego.
Uchylenie się od oferty tylko do 6 sierpnia
Najemcy, którzy złożyli już ofertę przedłużenia okresu obowiązywania umowy na podstawie poprzednich przepisów, mogą uchylić się od jej skutków prawnych (zgodnie z art. 7 ustawy nowelizującej). Nie dotyczy to przedłużenia, którego okres już upłynął oraz ofert, których termin złożenia upływał po 31 grudnia 2021 roku.
Uchylenie się od skutków prawnych złożonej oferty dotyczy tylko przedłużenia umowy i nie ma wpływu na wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań stron umowy na podstawie dotychczasowych przepisów.
Najemca może skorzystać z tego uprawnienia w ciągu 14 dni od dnia wejścia w życie ustawy, tj. do 6 sierpnia 2021 roku - to do tego dnia oświadczenie powinno dojść do wynajmującego w taki sposób, żeby miał on możliwość zapoznania się z jego treścią. Sama wysyłka oświadczenia pocztą nie oznacza jeszcze, że zostało ono złożone w terminie. Ustawa wymaga, aby takie oświadczenie zostało złożone drugiej stronie w formie pisemnej, nie warto wiec czekać z tym do ostatniego dnia. Dodatkowo warto użyć pewnego i szybkiego sposobu przekazania oświadczenia, np. przekazać je osobiście lub przez firmę kurierską.
W przypadku pytań dotyczących nowych przepisów zachęcamy do kontaktu z naszymi doradcami:
Maciej Król
Manager | Radca prawny
maciej.krol@olesinski.com
Szymon Gancewski
Associate | Dział prawny
szymon.gancewski@olesinski.com
[1] ustawa z dnia 2 marca 2020 roku o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych.
