Ustawa deweloperska jednak nie w tym roku?

Do sejmu wpłynął projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej[1], który zakłada przesunięcie daty jej wejścia w życie o kolejny rok. Ustawa miałaby obowiązywać od 1 lipca 2023 r. Projekt skierowano do konsultacji 19 kwietnia 2022r.

Długo oczekiwana nowelizacja ustawy deweloperskiej

Nowa ustawa deweloperska w pierwszym założeniu miała wejść w życie rok po jej ogłoszeniu, czyli 1 lipca 2022r. Ustawa wprowadzi szereg zmian, m.in. w zakresie umowy rezerwacyjnej, procedur przy usuwaniu wad lokalu, warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także obowiązek odprowadzania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Część regulacji obejmie nie tylko deweloperów, ale również tzw. flipperów, czyli przedsiębiorców nabywających lokale od deweloperów i następnie sprzedających je z zyskiem. Dla deweloperów wejście w życie nowej ustawy deweloperskiej oznacza nowe obowiązki i związany z tym wzrost kosztów. Ponadto nowelizacja spowoduje wzrost ryzyka związanego z procesem sprzedaży spowodowanego, m.in. wprowadzeniem możliwości odstąpienia od umowy deweloperskiej z uwagi na wystąpienie „wady istotnej” i oparcie tak istotnej kwestii, jaką jest odstąpienie od umowy, na tzw. wyrażeniu nieostrym,  a także wzrost tzw. ryzyka regulacyjnego.  Nowelizacja zatem może mieć zatem istotny wpływ na działalność deweloperów i ich wyniki finansowe.

Niełatwa sytuacja na rynku deweloperskim

Nie bez znaczenia dla nowej ustawy deweloperskiej jest wyjątkowa sytuacja na rynku, która, bez cienia wątpliwości, wpływa na rentowność inwestycji deweloperskich. W ostatnim czasie nastąpił rekordowy wzrost kosztów budowy. Wzrosły nie tylko ceny surowców i materiałów budowlanych, ale także ceny wykonawstwa. Wybuch wojny w Ukrainie powoduje ponadto ryzyko ograniczonej dostępności pracowników w sektorze budowlanym. Wciąż nie można też zapominać o ryzyku związanym z pandemią koronawirusa. Rosnąca inflacja, a co za tym idzie, wzrost stóp procentowych, przekłada się nie tylko na trudności w finansowaniu inwestycji deweloperskich, ale także na ograniczenie popytu na zakup lokali. Przedsiębiorcy prowadzący działalność deweloperską są więc obecnie w o wiele gorszej sytuacji, niż w momencie, gdy pracowano nad omawianą nowelizacją ustawy deweloperskiej.

Czy nowa ustawa deweloperska pomoże nabywcom?

Wejście w życie nowej ustawy deweloperskiej będzie obciążeniem nie tylko dla deweloperów, ale również, w pewnym zakresie, dla nabywców lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych na rynku pierwotnym. Eksperci szacują, że po wejściu w życie przepisów, ceny mieszkań wzrosną o 3-5% – jako bezpośrednie następstwo wzrostu kosztów, jakie poniosą deweloperzy. Paradoksalnie więc ustawa, która została uchwalona w celu ochrony nabywców, może mieć na nich także i negatywne oddziaływanie.

Autorzy projektu postulują, że w obecnej sytuacji gospodarczej należy podjąć wszelkie możliwe działania, aby nie podwyższać inflacji i cen mieszkań. Nie brakuje zatem argumentów za przesunięciem wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej o kolejny rok.

Wojciech Kozorys
Senior Associate | Radca prawny
wojciech.kozorys@olesinski.com

Laura Brajer
Junior Associate | Dział prawny
laura.brajer@olesinski.com

[1] Ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym