Miejsca doraźnego schronienia w inwestycjach deweloperskich – nowe obowiązki projektowe po 31 grudnia 2025 r.
Ustawa o ochronie ludności i obronie cywilnej [1] wprowadziła do polskiego porządku prawnego pojęcie miejsca doraźnego schronienia (MDS)i obowiązki związane z możliwością jego zorganizowania. Regulacje te, choć na pierwszy rzut oka mogą wydawać się odległe od codziennej praktyki inwestycyjnej, w rzeczywistości mają istotne znaczenie dla projektowania budynków użyteczności publicznej oraz budynków mieszkalnych wielorodzinnych. W efekcie wpływają bezpośrednio na działalność deweloperów.
Z perspektywy inwestorów kluczowe są przede wszystkim nowe obowiązki projektowe, które zaczęły obowiązywać z początkiem 2026 roku.
Czym jest miejsce doraźnego schronienia?
Ustawa posługuje się pojęciem miejsca doraźnego schronienia (MDS), rozumianego jako obiekt zbiorowej ochrony, będący obiektem budowlanym przystosowanym do tymczasowego ukrycia ludzi.
MDS nie jest klasyczną budowlą ochronną, za którą ustawa uznaje schrony lub ukrycia. MDS ma charakter rozwiązania zastępczego, uruchamianego w sytuacjach nadzwyczajnych. Mimo tego obecnie MDS to najważniejsze pojęcie w ustawie o ochronie ludności i obronie cywilnej dla prywatnych inwestorów i deweloperów.
Kiedy MDS są faktycznie organizowane?
Do zorganizowania MDS dochodzi w razie wprowadzenia stanu nadzwyczajnego albo w czasie wojny, jeżeli liczba istniejących schronów i ukryć okazuje się niewystarczająca.
W takim przypadku wójt, starosta lub wojewoda może wydać w drodze decyzji administracyjnej nakaz:
- przystosowania istniejącego obiektu do pełnienia funkcji obiektu zbiorowej ochrony albo
- wykonania MDS.
Decyzja ma charakter natychmiastowej wykonalności – wniesienie odwołania nie wstrzymuje jej wykonania, chyba że nakaz dotyczy nieruchomości, których właścicielem jest Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego.
Obowiązek projektowania budynków z myślą o MDS
Najistotniejsze znaczenie z punktu widzenia prywatnych inwestorów i deweloperów ma art. 94 ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej. Wprowadza on nowy standard projektowy, zgodnie z którym kondygnacje podziemne w niektórych budynkach oraz garaże podziemne projektuje się i wykonuje w sposób umożliwiający zorganizowanie w nich miejsc doraźnego schronienia (jeżeli nie przewidziano w nich budowli ochronnej).
Jakich budynków dotyczy obowiązek?
Obowiązek dotyczy nowo powstających:
- budynków użyteczności publicznej,
- budynków mieszkalnych wielorodzinnych,
- garaży podziemnych.
Zgodnie z przepisami, budynek użyteczności publicznej to budynek przeznaczony na potrzeby m. in. administracji publicznej, wymiaru sprawiedliwości, kultury, kultu religijnego, oświaty, szkolnictwa wyższego, nauki, wychowania, opieki zdrowotnej, gastronomii, usług czy sportu.
Katalog tego typu budynków jest bardzo szeroki i obejmuje nie tylko budynki instytucji państwowych i samorządowych, ale też szereg obiektów wznoszonych przez prywatnych inwestorów.
Budynki mieszkalne wielorodzinne
Budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym będzie natomiast budynek służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, który jednocześnie nie jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Oznacza to, że nie będzie to budynek wolno stojący, w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, który spełnia wszystkie poniższe kryteria:
- służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych,
- stanowi konstrukcyjnie samodzielną całość,
- może mieć wydzielone do dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.[2]
Obowiązek dostosowania kondygnacji podziemnych i garaży podziemnych do możliwości zorganizowania w nich MDS powstaje w przypadku, gdy inwestor nie przewiduje w nich budowli ochronnej (schronu lub ukrycia). W związku z tym będzie to obowiązek o charakterze powszechnym – wszystkie nowo powstające budynki z powyższych kategorii będą musiały być projektowane i wznoszone z myślą o MDS, schronie lub ukryciu. Wobec tych ostatnich wymagania techniczne są dalej idące.
W praktyce obowiązek utworzenia miejsc schronienia obejmie zdecydowaną większość inwestycji deweloperskich.
Wymagania techniczne wobec MDS – rozporządzenie MSWiA
Szczegółowe wymogi dotyczące organizacji i funkcjonowania MDS określa rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawie warunków organizowania oraz wymagań, jakie powinny spełniać miejsca doraźnego schronienia [3].
Regulacje te mają w przeważającej mierze charakter techniczno-budowlany i obejmują m.in.:
- minimalną pojemność MDS,
- zasady lokalizacji,
- liczbę i parametry wyjść ewakuacyjnych,
- wymagania dotyczące stropów (grubość, nośność),
- podstawowe warunki bezpieczeństwa i funkcjonalności.
Choć sama organizacja MDS następuje dopiero w sytuacjach nadzwyczajnych, to spełnienie tych wymogów musi być zapewnione już na etapie realizacji inwestycji.
Przepisy przejściowe – kluczowa data: 31 grudnia 2025 r.
Ustawodawca przewidział przepisy przejściowe, które mają fundamentalne znaczenie dla obecnie planowanych inwestycji. Obowiązek projektowania kondygnacji podziemnych i garaży w sposób umożliwiający organizację MDS dotyczy wyłącznie tych zamierzeń budowlanych, w odniesieniu do których:
- wniosek o pozwolenie na budowę albo
- zgłoszenie budowy
zostały złożone po 31 grudnia 2025 r.
Co istotne, przepisy przejściowe nie odnoszą się do pozwoleń zamiennych. W konsekwencji, jeżeli pierwotny wniosek o pozwolenie na budowę został złożony przed 31 grudnia 2025 r., to późniejsze wystąpienie o pozwolenie zamienne (np. w 2026 r.) nie powoduje powstania obowiązku dostosowania inwestycji do wymogów MDS.
Podsumowanie
Nowe regulacje dotyczące miejsc doraźnego schronienia nie oznaczają obowiązku budowy schronów w każdej inwestycji. Wprowadzają jednak nowy standard projektowy, który po 31 grudnia 2025 r. stał się elementem obligatoryjnym dla budynków użyteczności publicznej i budynków mieszkalnych wielorodzinnych, stanowiących znaczny segment rynku deweloperskiego.
Dla inwestorów i projektantów oznacza to konieczność uwzględnienia przepisów ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej już na etapie planowania harmonogramu i strategii formalnoprawnej inwestycji.
Jeśli mają Państwo wątpliwości co do obowiązku dostosowania swoich inwestycji do nowych regulacji, zapraszamy do kontaktu – z chęcią Państwa wesprzemy.
[1] Ustawa z dnia 26 kwietnia 2024 r. o ochronie ludności i obronie cywilnej; https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20240001907/U/D20241907Lj.pdf
[2] Art. 3 pkt 2c ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy – prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw.
[3] Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 9 lipca 2025 r. w sprawie warunków organizowania oraz wymagań, jakie powinny spełniać miejsca doraźnego schronienia; https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20240001907/U/D20241907Lj.pdf
