Jakie zmiany w prawie budowlanym? Cz.1
Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju, przedstawiło projekt ustawy o zmianie Prawa budowlanego oraz niektórych innych ustaw, który w ocenie Ministerstwa ma uprościć i przyspieszyć proces inwestycyjno-budowlany oraz zapewnić większą stabilność decyzji podejmowanych w toku tego procesu. W tym i w kolejnym wpisie przestawimy jakie zmiany w prawie budowlanym zakłada projekt.
Sąsiedzi
W uzasadnieniu projektu Ministerstwo ubolewa nad dotychczasową praktyką sądów administracyjnych polegającą na przyznawaniu statusu stron w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę jak najszerszemu gronu osób, nie tylko inwestorowi, ale właścicielom, użytkownikom wieczystym lub zarządcom nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Obecnie przyjmuje się, że jest to obszar, na którym w związku z inwestycją dojdzie lub może dojść do oddziaływania np. w postaci hałasu, wibracji, zakłóceń elektrycznych, zanieczyszczenia powietrza, wody i gleby.
Aktualne rozwiązanie często skutkuje uczestnictwem w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę znacznej liczby podmiotów. Ministerstwo w uzasadnieniu stwierdza, że przygotowało remedium na ten problem ograniczenie definicji obszaru oddziaływania obiektu do terenu w jego otoczeniu, na którym w związku z budową dojdzie do ograniczenia w dopuszczalnej zabudowie, czyli możliwości prowadzenia robót budowlanych. Ograniczenia w zabudowie najczęściej będą odnosiły się do wymaganych przepisami odległości pomiędzy obiektami budowlanymi.
W ocenie Ministerstwa takie rozwiązanie przyczyni się do przyspieszenia postępowania, a między wersami uzasadnienia – nieangażowanie organów problemami sąsiedzkimi, które mogą zostać rozstrzygnięte na gruncie cywilnoprawnym.
Proponowane rozwiązanie należy ocenić jako niekorzystne dla właścicieli nieruchomości sąsiadujących z planowanymi inwestycjami. Znaczna część tych osób zostanie pozbawiona możliwości udziału (nawet biernego) w postępowaniu, którego wynik potencjalnie może wpływać na wykonywanie przez nich prawa własności nieruchomości.
Z perspektywy inwestorów projektowane rozwiązanie nie musi być tak korzystne, jak opisuje to Ministerstwo. Pojęcie ograniczenia w dopuszczalnej zabudowie nadal będzie wymuszać analizę obowiązujących przepisów i ustalanie, jakie nieruchomości sąsiednie mieszczą się w „nowym” obszarze oddziaływania. Kryteria zostaną wprawdzie zaostrzone, ale wskutek nowelizacji nie stają się całkowicie przejrzyste. Nadal może zatem występować ryzyko podważenia wydanego pozwolenia na budowę z uwagi na pozbawienie sąsiada możliwości działania w postępowaniu.
Pozwolenie czy zgłoszenie
Ministerstwo przyznaje, że na podstawie dotychczasowych przepisów inwestorom trudno było ustalić, czy planowane przez nich przedsięwzięcie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia budowy, czy też może być realizowane bez dodatkowych formalności. Proponuje zatem przeformułowanie i zebranie w jednym przepisie dotychczas rozproszonych regulacji, bez wprowadzania poważniejszych zmian o charakterze merytorycznym.
W większości przypadków, jeśli aktualne przepisy wymagają dokonania zgłoszenia danego przedsięwzięcia, po nowelizacji również będzie ono wymagane. Nie oznacza to jednak, że Ministerstwo nie pokusiło się o kilka nowych rozwiązań.
Operatorów pocztowych (zwłaszcza w świetle ostatniego głośnego wyroku wojewódzkiego sądu administracyjnego, zgodnie z którym budowa paczkomatu wymaga pozwolenia na budowę) z pewnością ucieszy wyłączenie paczkomatów spod formalności związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę lub zgłoszenia budowy. Taka sama zasada ma dotyczyć bankomatów, wpłatomatów i automatów sprzedających, nawet jeśli ich instalacja wymaga wykonania fundamentów.
Kolejną interesującą propozycją jest wyłączenie spod wymogu uzyskania pozwolenia na budowę oczyszczalni ścieków (już nie tylko przydomowych) o wydajności do 7,5 m3 na dobę. Dla takiego obiektu wymagane będzie jedynie zgłoszenie.
Projekt techniczny a projekt budowlany
Obecnie projekt budowlany składa się, co do zasady, z projektu zagospodarowania działki oraz projektu architektoniczno-budowlanego. Ministerstwo proponuje wydzielenie z takiego projektu osobnego dokumentu - projektu technicznego, który nie będzie w ogóle przedkładany do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę.
Projekt techniczny ma obejmować m.in. opis konstrukcji obiektu, charakterystykę energetyczną oraz projektowane niezbędne rozwiązania techniczne oraz materiałowe. W związku z tym, że dokument ten nie będzie przedkładany, ma przyczynić się do przyspieszenia rozpoznawania wniosków o wydanie pozwolenia na budowę i przyjęcia zgłoszenia z projektem.
Odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych
Obecnie wyrażenie zgody na każde odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych wymaga uzyskania przez organ budowlany upoważnienia ministra, który je ustanowił.
Projektowana zmiana zakłada częściową rezygnację z udzielania upoważnienia przez ministra, a organ budowlany będzie władny samodzielnie rozstrzygnąć, czy odstępstwo może zostać udzielone, a jeśli tak, to pod jakimi dodatkowymi warunkami. Skróci to czas oczekiwania na postanowienie w sprawie odstępstwa, a sprawą zajmie się organ mogący faktycznie zapoznać się z istotą inwestycji.
Upoważnienie właściwego ministra nadal będzie jednak wymagane w przypadku odstępstw od przepisów techniczno-budowlanych dotyczących między innymi sieci gazowych, kanałów technologicznych oraz budowli kolejowych.
Istotne odstępstwo od projektu
Obecnie obowiązujące przepisy w przypadku istotnego odstępstwa od projektu budowlanego złożonego wraz ze zgłoszeniem budowy niektórych obiektów (m.in. budynku mieszkalnego jednorodzinnego) wymagają od inwestora uzyskania pozwolenia na budowę dotyczącego całego zamierzenia budowlanego.
Ministerstwo uznało ten wymóg za zbyt rygorystyczny i proponuje zamiast uzyskiwania pozwolenia na budowę dokonanie ponownego zgłoszenia całego, zmienionego zamierzenia budowlanego.
Takie rozwiązanie należy uznać za pozytywne, jako zapewniające spójność rozwiązań przewidzianych w ustawie.
W ramach realizacji polityki prośrodowiskowej, projekt rozstrzyga, że istotnym odstępstwem jest zmiana źródła ciepła do ogrzewania lub przygotowania ciepłej wody użytkowej, ze źródła zasilanego paliwem ciekłym, gazowym, odnawialnym źródłem energii lub z sieci ciepłowniczej, na źródło opalane paliwem stałym. Projekt nie wprowadza wyjątków od tej zasady, co oznacza, że powinien dotyczyć również przypadków, gdy z przyczyn niezależnych od inwestora w toku budowy niemożliwym stało się przyłączenie obiektu do sieci cieplnej.
To tylko niektóre ze zmian, które proponuje ministerstwo, o kolejnych napiszemy w następnym wpisie.
