Zabezpieczenie zapłaty ceny sprzedaży nieruchomości – jaką metodę wybrać?
Polskie prawo zakłada, że własność nieruchomości przechodzi na kupującego z chwilą podpisania odpowiedniego aktu notarialnego i formalnie jest niezależna od faktycznej zapłaty ceny. Dlatego na sprzedającym ciąży ryzyko, że jeżeli kontrahent nie zapłaci w terminie, to sprzedający pozostanie bez nieruchomości i bez pieniędzy, a jedynie z roszczeniem o zapłatę przeciwko kupującemu. Jest to niekomfortowa sytuacja, szczególnie w przypadku większych transakcji. Jak się przed nią zabezpieczyć?
Najpopularniejsze sposoby na zabezpieczenie zapłaty ceny sprzedaży nieruchomości
Można wyróżnić trzy rodzaje najczęściej stosowanych zabezpieczeń. Są to:
- wpłata ceny na depozyt notarialny,
- wpłata środków na rachunek escrow,
- złożenie przez kupującego oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji.
Przyjrzyjmy się bliżej każdemu z nich, a także praktycznym aspektom zastosowania konkretnych zabezpieczeń.
Oświadczenie o poddaniu się egzekucji – na czym polega?
Najprostszym zabezpieczeniem płatności jest złożenie przez kupującego oświadczenia o poddaniu się egzekucji wobec obowiązku zapłaty ceny. Takie oświadczenie powinno być:
- złożone w trybie art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c.,
- połączone z krótkim terminem płatności (np. 3 dni od zawarcia aktu notarialnego).
Osoba składająca oświadczenie poddaje siebie lub podmiot, który reprezentuje, egzekucji do wysokości określonej kwoty na wypadek, gdyby we wskazanym terminie lub po zajściu określonych zdarzeń nie wywiązała się z obowiązku zapłaty ceny.
W przypadku braku terminowej zapłaty sprzedający może wystąpić do sądu o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności. Ta pozwoli na szybkie rozpoczęcie egzekucji komorniczej, bez konieczności prowadzenia standardowego procesu o zapłatę.
Przy nadawaniu klauzuli sąd działa niejako „automatycznie” i weryfikuje jedynie kwestie formalne (np. nadejście odpowiedniego terminu). Dzięki temu samo nadanie klauzuli powinno zgodnie z przepisami zająć 3 dni.
Zalety zabezpieczenia zapłaty przez oświadczenie o poddaniu się egzekucji
Warto pamiętać, że oświadczenie o poddaniu się egzekucji może zabezpieczać nie tylko zapłatę należności głównej, ale także – o czym często się zapomina – ewentualne odsetki za opóźnienie.
Ponadto dobrowolne poddanie się egzekucji jest najprostszym zabezpieczeniem zapłaty, ponieważ wymaga jedynie sformułowania dodatkowych zapisów w akcie notarialnym obejmującym umowę sprzedaży nieruchomości. Stąd też to rozwiązanie cieszy się dużą popularnością w mniejszych transakcjach, takich jak nabywanie mieszkań, domów czy gruntów przez osoby fizyczne.
Forma ta współgra też z finansowaniem tego rodzaju zakupów ze środków z kredytów bankowych. Banki często uzależniają uruchomienie środków od przeniesienia własności nieruchomości i ustanowienia na ich rzecz hipoteki, co wymusza odroczoną płatność.
Czy oświadczenie o poddaniu się egzekucji zawsze jest dobrym rozwiązaniem?
Należy pamiętać, że skuteczność tego rodzaju zabezpieczenia uzależniona jest od wypłacalności samego kupującego i posiadania przez niego odpowiedniego majątku lub pewności co do przyszłego uruchomienia kredytu.
Jeżeli kupujący nie ma odpowiednich środków lub majątku, to w przypadku braku płatności komornik może mieć problem ze ściągnięciem odpowiedniej kwoty. W związku z tym, gdy transakcja opiewa na znaczną sumę lub gdy sprzedający ma wątpliwości co do stanu majątku kupującego, oświadczenie o poddaniu się egzekucji może być niewystarczającą formą zabezpieczenia.
W takim przypadku warto rozważyć inne sposoby, np. wpłaty na depozyt notarialny lub – przy największych transakcjach – wpłaty na rachunek escrow.
Na czym polega zabezpieczenie przez depozyt notarialny?
Stosunkowo prostą i jednocześnie bezpieczną formą zabezpieczenia płatności ceny jest zapłata za pośrednictwem depozytu notarialnego. W takim wypadku kupujący przed transakcją wpłaca cenę na specjalny rachunek depozytowy prowadzony przez notariusza. Ten niezwłocznie po sprzedaży nieruchomości wypłaca środki sprzedającemu.
Z czynności ustanowienia depozytu notariusz sporządza protokół, którego najważniejszym elementem jest wskazanie warunków wypłaty środków. W zdecydowanej większości przypadków takim warunkiem jest zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości. W protokole ustala się również warunki zwrotu środków kupującemu na wypadek, gdyby do transakcji ostatecznie nie doszło.
Dlaczego warto postawić na zabezpieczenie zapłaty przez depozyt notarialny?
Dla sprzedającego protokół depozytu notarialnego jest gwarancją, że w chwili przystępowania do transakcji środki na zapłatę ceny są już zabezpieczone, a ich wypłata uzależniona jest od spełnienia ustalonych przez strony warunków. W związku z tym zapłata nastąpi niejako „automatycznie” – już bez udziału kupującego.
Kupujący z kolei może mieć pewność, że gdyby transakcja nie doszła do skutku, to środki zostaną mu zwrócone. Gwarancją właściwego rozdysponowania ceny jest w tym wypadku osoba notariusza, która sprawuje pieczę nad pieniędzmi w trakcie trwania depozytu.
Jaki jest koszt depozytu notarialnego?
Do skorzystania z możliwości zabezpieczenia płatności depozytem notarialnym może zachęcać również koszt jego ustanowienia. Wynika on z rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej i jest zależy od wysokości ceny, która ma być zdeponowana. Jednak nawet w przypadku największych, wielomilionowych transakcji koszt ten nie może przekroczyć kwoty dziesięciu tysięcy złotych.
W jakich przypadkach sprawdzi się depozyt notarialny?
Wpłata ceny na depozyt notarialny może być szczególnie przydatna w przypadku transakcji zawieranych ze spółkami celowymi o małym kapitale zakładowym, których majątek w chwili zawierania umowy jest stosunkowo niewielki. Takie rozwiązanie będzie dobrym wyborem zwłaszcza w kontekście większych transakcji.
Zabezpieczenie zapłaty ceny poprzez rachunek escrow
Trzecim sposobem zabezpieczenia zapłaty ceny nieruchomości, który warto znać, jest zapłata za pośrednictwem rachunku escrow. Jest to specjalny rachunek prowadzony przez bank na podstawie trójstronnej umowy pomiędzy:
- bankiem (agentem escrow),
- sprzedającym (beneficjentem),
- kupującym (depontentem).
W takiej umowie strony w sposób szczegółowy określają warunki wypłaty środków. Rachunek escrow działa podobnie jak depozyt notarialny, przy czym gwarantem wypłaty środków po spełnieniu ustalonych warunków jest w tym przypadku bank, a nie notariusz.
Zalety zabezpieczenia zapłaty przy pomocy rachunku escrow
Banki jako instytucje finansowe podlegają szczególnym rygorom, przez co zapewniają najwyższe bezpieczeństwo wpłaconych środków. Jest to szczególnie ważne w przypadku transakcji opiewających na wysokie kwoty.
Ponadto banki są powszechnie rozpoznawalnymi instytucjami, które często działają na wielu rynkach. Może mieć to znaczenie przy transakcjach międzynarodowych, ponieważ powoduje wzrost zaufania kontrahenta do omawianej formy zabezpieczenia.
Zabezpieczenie zapłaty poprzez wpłatę na rachunek escrow w większym stopniu umożliwia również korzystanie z finansowania dłużnego. Instytucje finansowe chętniej dopuszczają możliwość wpłaty środków na taki rachunek przed zawarciem umowy przenoszącej własność niż na depozyt notarialny – w szczególności, gdy rachunek escrow otwierany jest w tym samym banku finansującym.
W jakich transakcjach sprawdzi się rachunek escrow?
Mimo że nie istnieją przeszkody prawne do wykorzystania rachunku escrow przy rozliczeniach pomiędzy osobami fizycznymi, to ten typ zabezpieczenia stosowany jest przede wszystkim przy największych transakcjach. Wynika to głównie z konieczności zawarcia osobnej umowy z bankiem, która w sposób kompleksowy ureguluje kwestię wypłaty środków i warunków prowadzenia takiego rachunku.
Dodatkowo otwarcie rachunku escrow generuje znacznie większe koszty niż skorzystanie z depozytu notarialnego. W przypadku mniejszych transakcji taki wydatek może być niewspółmierny do wartości sprzedaży, a tym samym rachunek escrow będzie mało opłacalną formą zabezpieczenia zapłaty ceny nieruchomości.
Jaką formę zabezpieczenia zapłaty ceny sprzedaży nieruchomości wybrać?
Wybór właściwej formy zabezpieczenia bywa skomplikowany i nie da się wskazać jednego rozwiązania, które będzie uniwersalne we wszystkich przypadkach. Każdą transakcję warto przeanalizować indywidualnie. Dlatego przed zawarciem umowy dobrze jest skonsultować się z ekspertem, który pomoże dopasować formę zabezpieczenia zapłaty ceny sprzedaży nieruchomości do indywidualnych potrzeb transakcji. Jeśli potrzebują Państwo wsparcia w tym zakresie, to zachęcamy do kontaktu.
