Jakie zmiany w prawie budowlanym? Cz.2
We wcześniejszym wpisie wskazywaliśmy jakie są najważniejsze projektowane zmiany na etapie ubiegania się o pozwolenie na budowę. W tym wpisie poruszymy nowe rozwiązania dotyczące pozostałych etapów budowy.
Nieważność pozwolenia na budowę i pozwolenia na użytkowanie
Projekt zakłada wprowadzenie maksymalnego, 5-letniego terminu stwierdzenia nieważności wydanego pozwolenia na budowę oraz pozwolenia na użytkowanie, niezależnie od przyczyny nieważności tej decyzji.
Obecnie w prawie budowlanym brakuje szczególnej regulacji dotyczącej tego zagadnienia, wobec czego zastosowanie znajdują przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego. Te w większości przypadków przewidują, że nie stwierdza się nieważności decyzji, jeśli od dnia jej doręczenia upłynęło 10 lat, a także gdy decyzja wywołała nieodwracalne skutki prawne. Nie dotyczy to jednak przypadku wydania decyzji bez podstawy prawnej lub z rażącym naruszeniem prawa, gdzie brak takiego ograniczenia czasowego.
Przeniesienie pozwolenia na budowę bez zgody
Z uwagi na występujące często w praktyce przypadki sprzedaży nieruchomości z rozpoczętą budową, projektodawcy proponują zabezpieczenie interesów nabywców, którzy zgodnie z propozycją przejmą pozwolenie na budowę nawet bez zgody zbywcy. W praktyce zdarza się, że zbywcy nieruchomości żądają dodatkowego wynagrodzenia za tego rodzaju zgodę lub odmawiają jej udzielenia z innych powodów, więc to rozwiązanie idzie w dobrym kierunku. Nie zabezpiecza ono jednak sytuacji, gdy zbywca przeniesie pozwolenie na budowę na podmiot trzeci przed sprzedażą działki lub gdy pozwolenie na budowę zostało wydane na podmiot trzeci (np. dzierżawcę). W takim przypadku w dalszym ciągu wymagana będzie zgoda dotychczasowego uprawnionego (posiadacza pozwolenia).
Przy powyższym, gdy nabywca zamierza realizować inwestycję, nawet przejmując pozwolenie na budowę „z mocy prawa” bez zgody zbywcy, i tak powinien pamiętać o pozyskaniu praw autorskich do projektu budowlanego.
Żółta kartka w użytkowaniu bez pozwolenia
Projektodawca proponuje wprowadzenie instytucji „żółtej kartki” w przypadku użytkowania obiektów budowlanych bez pozwolenia. W przypadku stwierdzenia przez organ nadzoru budowlanego użytkowania obiektu bez pozwolenia lub zawiadomienia, organ pouczy właściciela o obowiązku dokonania takich czynności, bez nakładania jakichkolwiek kar, jednak z ostrzeżeniem, że za 60 dni przystąpi do ponownej kontroli.
Dopiero jeśli okaże się, że pozwolenie na użytkowanie lub zawiadomienie nie zostało dokonane przed drugą kontrolą, organ nałoży na właściciela karę z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu. Organ będzie powtarzał kontrole i nakładał kolejne kary (każdorazowo wyższe) do czasu legalizacji użytkowania.
Warto zwrócić uwagę, że dotychczas przepisy przewidywały karę za przystąpienie do użytkowania obiektu (czynność jednorazowa) bez wymaganego pozwolenia na użytkowanie lub zawiadomienia, nie zaś za użytkowanie obiektu (zachowanie ciągłe). Projektowana nowelizacja umożliwi wielokrotne nakładanie kar i skuteczniejsze egzekwowanie legalizacji użytkowania.
Nowe i stare samowole budowlane
Projekt zakłada znaczące zmiany w procedurze przeciwdziałania i legalizacji samowoli budowlanej.
Wskutek zmian organ będzie miał obowiązek wstrzymywać budowę (również w przypadku jej zakończenia). Po wstrzymaniu budowy, inwestor będzie miał 30 dni na złożenie wniosku o legalizację budowy. Jeśli taki wniosek nie zostanie złożony, organ wyda decyzję rozbiórkową.
Po złożeniu wniosku o legalizację budowy, organ zażąda od inwestora przedłożenia dokumentów legalizacyjnych.
Powyższe rozwiązanie jest ogólnym trybem legalizacji, ponieważ projekt zakłada również szczególny, uproszczony tryb dotyczący starych samowoli budowlanych. Z opisanego trybu mogą skorzystać wyłącznie właściciele obiektów budowlanych, których budowa zakończyła się co najmniej 20 lat przez złożeniem zawiadomienia a organ nadzoru budowlanego nie wszczynał do tego czasu postępowania w sprawie budowy takiego obiektu.
Uproszczenie polega między innymi na ograniczeniu wymaganej dokumentacji do oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej oraz ekspertyzy technicznej potwierdzającej, że stan obiektu nie zagraża życiu lub zdrowiu ludzi i pozwala na kontynuowanie dotychczasowego użytkowania. Co więcej, uproszczona legalizacja nie wymaga wniesienia opłaty legalizacyjnej.
Legalizacja ta odbywać się ma na drodze zawiadomienia o zakończeniu budowy, do którego dołączać się będzie ww. dokumenty. Niewniesienie przez organ sprzeciwu wobec zawiadomienia w terminie 30 dni skutkuje legalizacją budowy i uprawnia do użytkowania obiektu.
Projektodawca uzasadnia szczególne traktowanie starych samowoli budowlanych dążeniem do zachęcenia właścicieli do ich ujawnienia i poddawania rygorom wynikającym z prawa budowlanego (np. w zakresie okresowych kontroli). Ponadto w uzasadnieniu zwraca się uwagę, że w przypadku tak starych samowoli budowlanych, można uznać je za zaakceptowane przez lokalną społeczność oraz organy samorządu terytorialnego.
Z uwagi na szereg istotnych zmian proponowanych przez Ministerstwo, warto śledzić przebieg ścieżki legislacyjnej projektu, zwłaszcza, że znajduje się on obecnie w fazie konsultacji publicznych. Przedstawiciele Ministerstwa zakładają, że projekt zostanie uchwalony jeszcze w tym roku. Będziemy informować na bieżąco o zmianach.
